房屋被查封沒能過戶，賣房人還被中介索賠差價(jià)12萬元，這是怎么回事？日前，南京棲霞區(qū)人民法院公眾號(hào)，報(bào)道了一起“曲折”的二手房糾紛案例。
小劉因著急賣房籌錢，將房屋全權(quán)委托給某中介，約定中介先行墊付購房款33萬，房屋賣出高價(jià)后多余的錢歸中介所有。隨后，中介將這套房屋賣給謝某，成交價(jià)45萬，中介從中賺取差價(jià)12萬。然而，因小劉欠他人債務(wù)未履行，導(dǎo)致房屋被法院多輪查封，無法過戶。謝某隨后訴至法院，要求解除合同，小劉退還購房款45萬，賠償因房屋升值導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失25萬，中介公司也要承擔(dān)連帶責(zé)任。謝某的訴求得到了法院的支持，之后，中介將賣房人小劉也告上法庭，要求其賠償差價(jià)損失12萬。最終，法院判定中介屬于非法獲利，駁回其全部訴訟請求。
房屋查封、不法中介吃差價(jià)，這起“槽點(diǎn)”滿滿的二手房糾紛案，折射出當(dāng)下房產(chǎn)交易市場的風(fēng)險(xiǎn)警示。二手房交易流程長、手續(xù)繁瑣、且涉及大量資金，很容易出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，輕則耗費(fèi)大量時(shí)間和精力，重則遭受巨額資金損失。謝某雖通過打官司贏得法律支持，但其中所花費(fèi)的時(shí)間精力，對(duì)普通人而言仍然是難以承受的“損失”。
保障房產(chǎn)交易安全 中介機(jī)構(gòu)責(zé)任重大
《中國消費(fèi)者報(bào)》曾發(fā)起“二手房簽約交易安全”網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查，有近七成受訪者曾遭遇二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，超三成遭受資金損失。
值得注意的是，超七成受訪者表示基本不了解二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，這一數(shù)據(jù)與上海二中院發(fā)布的《2016-2020年二手房買賣合同糾紛案件審判白皮書》不謀而合。上海二中院在梳理歷年案件中發(fā)現(xiàn)，交易主體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足，成為造成糾份的重要原因之一。
如何保障房產(chǎn)交易安全？中介機(jī)構(gòu)作用重大。《中國消費(fèi)者報(bào)》的調(diào)查顯示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)成為消費(fèi)者獲取風(fēng)險(xiǎn)信息最主要的渠道，占比達(dá)74.7%。上海二中院也在白皮書中指出，二手房屋買賣金額大、流程繁瑣、風(fēng)險(xiǎn)高，委托中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)日益成為必選項(xiàng)，消費(fèi)者在中介的選擇上應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，要盡量選擇靠譜和規(guī)范的中介公司。
幫消費(fèi)者把好安全關(guān)，守住“錢袋子”，近年來，一些負(fù)責(zé)任的中介機(jī)構(gòu)持續(xù)展開對(duì)交易安全及消費(fèi)者保障機(jī)制的探索，如行業(yè)頭部品牌鏈家，經(jīng)多年迭代，構(gòu)建起以“安心服務(wù)承諾”為主體的保障賠付體系，以及“30124”客訴響應(yīng)體系等，一系列舉措不僅贏得消費(fèi)者口碑，還形成具有行業(yè)示范效應(yīng)的“鏈家樣板”。
房產(chǎn)交易糾紛一旦發(fā)生，會(huì)給消費(fèi)者帶來無盡的困擾，這其中一方面是進(jìn)行有效的防范防控，另一方面是提供強(qiáng)有力的保障兜底。以鏈家最知名的“安心服務(wù)承諾”為例，自2013年推出至今，這一體系至今仍然在不斷地豐富完善。目前，全國鏈家的服務(wù)承諾條款合計(jì)已有42余項(xiàng)，全面覆蓋二手房、新房和租賃等服務(wù)。截至2022年8月31日，全國鏈家累計(jì)賠墊付239312筆，累計(jì)支付安心保障金超過35億元。
把好交易安全關(guān)，守好“錢袋子”
與新房相比，二手房交易流程更復(fù)雜，交易流程鏈條中的多種不確定性，令風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)幾乎“防不勝防”。
去年，廣州一對(duì)新婚夫婦通過鏈家購買一套婚房，他們事前已得知，這套房子被業(yè)主抵押了兩次，但業(yè)主和債權(quán)人一起保證沒有問題，業(yè)主也拿來了證明貸款已還清的涂銷證明，然而過戶當(dāng)日卻發(fā)現(xiàn)，房子被查封了。原來，這套房子屬于婚后財(cái)產(chǎn)，業(yè)主的丈夫又進(jìn)行了另一次私人抵押且未能正常還款，是丈夫的債權(quán)人申請查封了該物業(yè)。得知原因后，業(yè)主表示短期內(nèi)需要進(jìn)行多方交涉，無法解凍，同時(shí)也無法退還已收的6.8萬元定金。最終，廣州鏈家依據(jù)“交易資金，保障安全”的服務(wù)承諾條款，為這對(duì)夫婦全額墊付了定金。
交易流程中多樣的不確定性，令中介機(jī)構(gòu)的兜底能力非常重要，因?yàn)楫?dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，這幾乎是購房者能夠快速挽回?fù)p失的唯一方式。
去年5月，重慶一位購房者通過鏈家買了一套二手房，交了16萬元定金，簽約不久后得知，業(yè)主隱瞞了該房屋中有人過世的信息，并稱定金已用于投資，短期內(nèi)無法退還。重慶鏈家依據(jù)“房屋篩查，最高回購”服務(wù)承諾條款，將定金先行墊付給了客戶。
鏈家歷史上“單次交易最大金額墊付”發(fā)生在上海。2019年，因賣方惡意隱瞞房屋還有其他私人借款，也沒有按照約定用房款去銀行還貸，且拒不履行合同，導(dǎo)致買方吳先生險(xiǎn)些損失1270萬元巨款。最后，是上海鏈家先行墊付給吳先生已經(jīng)支付的1270萬元，并協(xié)同他向原房主發(fā)起訴訟維權(quán)。
大至房屋查封，小至漏水、物業(yè)欠費(fèi)，鏈家通過“安心服務(wù)承諾”體系，盡可能地讓房產(chǎn)交易中的“不確定”成為“確定”，為消費(fèi)者提供“安全感”。
去年10月，深圳邢先生通過鏈家買了一套二手房，由于房屋較老，業(yè)主在掛牌前還特意進(jìn)行了全屋裝修。沒想到入住一周后，邢先生樓下的鄰居就投訴漏水，此后又連續(xù)投訴兩次。盡管業(yè)主一直派人來維修，但問題始終沒能解決，令邢先生的生活嚴(yán)重受到影響。無奈之下，邢先生想到了找鏈家，深圳鏈家依據(jù)“房屋漏水，保固補(bǔ)償”承諾條款，安排專業(yè)人員上門評(píng)估維修，困擾了邢先生三個(gè)月的漏水問題終于得以解決，維修款項(xiàng)14279元也全部由深圳鏈家承擔(dān)。
杭州謝女士也遇到過與邢先生相似的問題，她購買的二手房看上去“格局通透”，卻在裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)承重墻被改造過，不僅帶來安全隱患，還被樓上鄰居投訴“不許再搞裝修”。她和鏈家經(jīng)紀(jì)人一起找到前業(yè)主，可前業(yè)主也很“委屈”，稱動(dòng)墻的是“上一任”業(yè)主。多次交易關(guān)系已很難追溯法理責(zé)任，鏈家選擇了從保障客戶利益出發(fā)，為謝女士解決“燃眉之急”，全額承擔(dān)承重墻的加固維修費(fèi)用14000元。
買房，是人生大事，也是家庭大事。中國人講“安居樂業(yè)”，將“安居”放在前面，足以凸顯買房的“安全”對(duì)于人們生活的重要性。降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)需全社會(huì)共同努力，中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)各環(huán)節(jié)中，更應(yīng)當(dāng)牢牢樹立“客戶至上”價(jià)值觀，為消費(fèi)者把好交易安全關(guān)，守好“錢袋子”。
免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。
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