文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 靳文雨

“公司堅(jiān)持大物業(yè)和全價(jià)值發(fā)展戰(zhàn)略，擴(kuò)大非住宅業(yè)務(wù)收入占比，提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之外的增值服務(wù)收入和毛利，致力成為城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商?！?/p>

在今年6月份東原仁知服務(wù)(02352.HK)舉辦的年度股東大會(huì)上，公司非執(zhí)行董事、董事會(huì)主席羅韶穎如是說(shuō)。

(資料圖)

繼京城佳業(yè)（02210.HK）之后，東原仁知服務(wù)也于近日交出了2023年上半年的業(yè)績(jī)答卷。不過(guò)，縱覽其業(yè)績(jī)，在擴(kuò)大收入規(guī)模的同時(shí)，利潤(rùn)下降的情況仍未扭轉(zhuǎn)，非住宅業(yè)務(wù)的擴(kuò)張之路也較為緩慢。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，該集團(tuán)來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的收益約為5.11元，占比約72.3%；社區(qū)增值服務(wù)的收益約為1.2億元，占比約17.0%；非業(yè)主增值服務(wù)的收益約為7520萬(wàn)元，占比約10.7%。

去年4月成功上市后，東原仁知服務(wù)恰逢地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期。受到行業(yè)下行、疫情等導(dǎo)致的行業(yè)回款難度大、商譽(yù)減值等因素的影響，物業(yè)行業(yè)整體營(yíng)收增速放緩。

一向保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的東原仁知服務(wù)，也慢了下來(lái)。

在物企減少收并購(gòu)頻率，收縮并購(gòu)金之時(shí)，該企業(yè)仍在逆勢(shì)擴(kuò)張，一連并購(gòu)了數(shù)家物業(yè)標(biāo)的公司，管理規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。不過(guò)，行業(yè)寒潮未褪，東原仁知服務(wù)也面臨著毛利率、凈利率下滑，應(yīng)收賬款激增等諸多發(fā)展難題。

利潤(rùn)下滑近4成

上市之前，東原仁知服務(wù)經(jīng)歷了飛速擴(kuò)張期。2019年-2021年，其營(yíng)收與利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)。其中三年間營(yíng)收的復(fù)合年增長(zhǎng)率為46.1%，凈利潤(rùn)增幅高達(dá)409.4%。

不過(guò)，自去年以來(lái)，東原仁知服務(wù)就陷入了增收不增利的困局，2023年上半年這一局面仍在延續(xù)。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，該集團(tuán)的收益約為7.06億元，較2022年同期約6.06億元增加約16.5%。但其利潤(rùn)約為3320萬(wàn)元，較2022年同期利潤(rùn)約5510萬(wàn)元減少約39.7%；股東應(yīng)占報(bào)告期利潤(rùn)為3200萬(wàn)元，較2022年同期約5400萬(wàn)元減少約40.8%。

利潤(rùn)下滑的很大原因是整體毛利率下降，而整體毛利率又受其各業(yè)務(wù)線的毛利率影響。今年上半年，東原仁知服務(wù)獲得的毛利約為1.28億元，較2022年同期約1.46億元減少約12.4%。毛利率約為18.1%，較2022年同期約24.0%減少約5.9個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，其物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2022年同期的約23.3%下降至報(bào)告期間的約18.4%。東原仁知服務(wù)表示，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率主要是多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的投資成本增加以及新收購(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目的毛利率較低。

社區(qū)增值服務(wù)的毛利率則為約17.4%，較2022年同期的約24.7%減少了7.3個(gè)百分點(diǎn)。主要是對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)整，包括增加提供停車(chē)位管理服務(wù)及社區(qū)活動(dòng)規(guī)劃服務(wù)，以及減少提供停車(chē)位及物業(yè)銷(xiāo)售服務(wù)等。

此外，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率也由2022年同期的約25.6%減少為約17.0%。主要是由于提供協(xié)銷(xiāo)服務(wù)、保養(yǎng)及裝修服務(wù)以及前介咨詢及檢驗(yàn)服務(wù)產(chǎn)生的收益減少。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東原仁知服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)的收益約為7520萬(wàn)元，占總收益約10.7%，較2022年同期約1.26億元減少約40.4%。

1元收購(gòu)關(guān)聯(lián)方公司

今年上半年，在沒(méi)有對(duì)外收購(gòu)項(xiàng)目的補(bǔ)充下，東原仁知服務(wù)憑借內(nèi)生動(dòng)力，在管面積小步增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，該集團(tuán)有552個(gè)合約物業(yè)管理項(xiàng)目，合約建筑面積為約6580萬(wàn)平方米，較2022年6月30日的合約建筑面積約6230萬(wàn)平方米增加約5.5%。

該等項(xiàng)目包括在管項(xiàng)目511個(gè)及在管建筑面積約5300萬(wàn)平方米，較2022年6月30日的在管建筑面積約4740萬(wàn)平方米增加約11.9%。

事實(shí)上，自2019年起，東原仁知服務(wù)就開(kāi)啟了收并購(gòu)，按下規(guī)模與業(yè)態(tài)的加速鍵。如其當(dāng)年收購(gòu)了重慶盛都100%股權(quán)、湖北中禾100%股權(quán)、綿陽(yáng)瑞升50%的股權(quán)。次年又相繼斬獲了瀘州跨越、皆斯內(nèi)集團(tuán)、盛康集團(tuán)等三個(gè)標(biāo)的。

去年4月，東原仁知服務(wù)完成上市，彼時(shí)正逢地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，物企的收并購(gòu)也開(kāi)始熄火，諸多物企都減少了收并購(gòu)頻率、大幅降低了收購(gòu)金額，并下調(diào)并購(gòu)金儲(chǔ)備。但東原仁知服務(wù)的擴(kuò)張之路卻未減速。

去年6月13日，在上市55天后，東原仁知服務(wù)一連收購(gòu)了四川東藍(lán)商業(yè)管理旗下2兩家物業(yè)公司，合計(jì)斥資1.412億元，相當(dāng)于1.666億港元。其中，以0.795億元收購(gòu)了浙江中都物業(yè)100%股權(quán)，以0.617億元收購(gòu)了湖南金典物業(yè)80%股權(quán)。

完成浙江中都與湖南金典的股權(quán)收購(gòu)，合計(jì)能為東原仁知服務(wù)帶來(lái)約1250萬(wàn)平方米的在管規(guī)?！斑M(jìn)賬”，還為東原仁知服務(wù)走出川渝、加速長(zhǎng)三角以及華中地區(qū)的擴(kuò)張?zhí)峁┲巍?/p>

今年1月，東原仁知服務(wù)再向迪馬實(shí)業(yè)的附屬公司深圳迪瑞收購(gòu)了上海眩海的99%股權(quán)，購(gòu)買(mǎi)代價(jià)為1元。收購(gòu)業(yè)務(wù)被視為涉及共同控制實(shí)體的業(yè)務(wù)合并，并已采用合并會(huì)計(jì)法入賬。

相關(guān)資料顯示，上海眩海成立于2019年12月，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，主營(yíng)各類(lèi)工程建設(shè)活動(dòng)等。目前該公司除由東原仁知服務(wù)的子公司重慶啟騁信息科技控股99%之外，還由天津?？破髽I(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股1%。股權(quán)穿透后，該公司由高宏達(dá)享有99%最終受益股份股份。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，在2022年的中報(bào)中，東原仁知服務(wù)曾披露，其第三方在管面積首次大幅超過(guò)關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)面積。如今，其第三方面積占比呈進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)，

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東原仁知服務(wù)源自迪馬集團(tuán)項(xiàng)目的在管建筑面積為約1575.4萬(wàn)平方米，較2022年6月30日增加約8.6%。源自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目的在管建筑面積為約3371.4萬(wàn)平方米，較2022年6月30日增加約15.2%。

不過(guò)，今年上半年，東原仁知服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)也在擴(kuò)大。截至6月30日，其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款為3.25億元，較去年末的2.88億元增長(zhǎng)了12.8%；來(lái)自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款為3.67億元，較去年末的3.1億元增長(zhǎng)了18.39%。（應(yīng)收款項(xiàng)增長(zhǎng)率不算高。）

貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及其他應(yīng)收款項(xiàng)的潛在壞賬產(chǎn)生的虧損計(jì)提的減值撥備，使得東原仁知服務(wù)集團(tuán)的金融資產(chǎn)減值虧損凈額也不斷增加。報(bào)告期內(nèi)，其金融資產(chǎn)減值虧損凈額為約300萬(wàn)元，而2022年同期則為約150萬(wàn)元。

相關(guān)公司：東原仁知服務(wù)hk02352