焦點快報!搞房地產虧了27億，這家酒企又花20億買樓，投資者怒了

■基金經理，正在瘋狂離職

■小鵬車主的維權群內訌了

(資料圖片)

來源 | 無冕財經（wumiancaijing）

撰文 | 郭俊宇

眼看虧損越來越大，順鑫農業年年都說要剝離房地產業務，如今為何還要“輸血”近20億？

以牛欄山二鍋頭出名的酒企順鑫農業，最近又搞了一波“神操作”。

4月8日，順鑫農業（000860.SZ）發布公告稱，擬以自有現金購買順鑫佳宇持有的兩棟樓宇資產，預計交易總金額不超過19.86億元。

這家承載了順鑫農業“房地產夢”的子公司順鑫佳宇，過去十年里，為其貢獻的利潤沒多少，卻沒少拖累母公司。

8年時間虧掉27億多，占用了母公司大量資金。

喊了幾年要剝離房地產業務的順鑫農業，如今非但沒剝離，反而還往里面“輸血”近20億元，目的是什么？

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“敗家子”連虧8年，吸血母公司

白酒、生豬以及房地產，曾被稱為拉動順鑫農業業績增長的“三駕馬車”。

然而這么多年的業績證明，順鑫農業的白酒賣得還行，豬肉賣得一般般，但搞房地產，它確實沒這個“天賦”。

順鑫農業進入房地產的時間并不算晚。2006年，順鑫農業通過股權置換的方式，從控股股東順鑫控股集團手里拿下了順鑫佳宇80%的股權，正式進入房地產行業。

之后，順鑫農業通過增資和收購等方式，于2013年完成了對順鑫佳宇100%的控股。順鑫的房地產項目主要分布在北京、海南文昌、內蒙古包頭等地區。

順鑫入局房地產時，該行業仍處在比較快速的發展期。從2008年到2018年的十年里，北京的房價均價漲了5倍，但順鑫佳宇在這10年里，有6年都是虧的。

從營收占比來看，順鑫農業的房地產業務并不算大。

財報顯示，2022年該公司總營收為116.78億元，其中白酒業務實現營收81.09億元，占比69.4%；豬肉業務收入27.23億元，占比23.74%；房地產業務實現營收6.99億元，占比僅為5.9%。

雖然房地產業務的占比不大，但對順鑫來說是一個大累贅。

從2015年開始，順鑫佳宇便一直處于虧損當中，而且虧損金額逐年增大。

財報顯示，2015年-2022年，順鑫佳宇的虧損，從0.03億元增加到8.4億元。

▲順鑫佳宇歷年虧損情況，無冕財經制圖。

在過去8年的時間里，順鑫佳宇累計虧掉了27.65億元，這對于順鑫農業利潤的侵蝕可想而知。

順鑫農業的房地產業務不僅在常年侵蝕母公司凈利潤，而且還占用了大量資金。

財報顯示，近幾年順鑫農業對順鑫佳宇的其他應收款常年保持在70億元以上，2022年底稍微降了一點，金額為69.59億元，占其他應收款總額的90.33%。

嚴重資不抵債，又不斷從母公司“吸血”的順鑫佳宇，儼然一副“敗家子”的模樣。

2

投資者催著“賣房”

但沒人接盤

順鑫農業也早就有意放棄房地產業務，但年年都是光說不練。

搞得順鑫農業的投資者對它是又愛又恨。他們在對順鑫的白酒業務抱有期待的同時，也恨其在剝離房地產方面一直拖拖拉拉，嚴重拖累了母公司利潤和股價。

在3月底的業績交流會上，投資者提出了24個問題，其中近一半都跟房地產有關，而且都在質疑該公司剝離房地產的進度太慢。

甚至有投資者表示，房地產公司直接宣布解散關門，也比這樣年年吸母公司血要強。

早2019年的時候，順鑫農業就說要剝離房地產業務，計劃是一邊慢慢清理庫存，一邊尋找愿意整體接盤的買家。

之后，順鑫農業幾乎每年都會在投資者接待日等活動上表明自己去地產化的決心。

然而，這些年房地產行業正處在縮表出清的階段，長期虧損且資不抵債的順鑫佳宇，無疑是一個“燙手山芋”，根本沒人敢接。

所以，喊了這么多年剝離房地產，如今順鑫的房地產業務依然還有不小的體量。

截至2022年12月31日，公司房地產開發項目存貨賬面余額40.02億元，占公司存貨賬面余額 59.42%。2020年的時候，這兩項數字分別為53.95%和74.05%。

從土地儲備來看，截至2022年年底，順鑫佳宇的土地儲備占地面積為59.49萬平方米。目前還有一個項目（牛欄山下坡屯項目）仍在開發，累計投資了50億元。

另外，順鑫佳宇還有四個項目在銷售，兩個在北京順義，一個在海南文昌，一個在內蒙古包頭。

▲順鑫佳宇在售的房地產項目，圖片來自2022年年報。

如上圖所示，位于包頭和文昌的項目確實如順鑫所說，已經消化得差不多了，但北京的兩個項目還差得遠，特別是位于順義的站前商業金融街二期項目，截至2022年12月31日，累計結算面積 6.59 萬平方米，占計可售面積的50.07%，相當于才賣了一半多。

值得注意的是，順鑫農業此次買下的寰宇中心便屬于站前街商業金融二期項目，建筑面積58089平方米，評估價值為9.59億元。

2021年年底，順鑫農業嘗試把順鑫佳宇掛牌轉讓，結果長時間無人問津，只能不了了之。

對于順鑫農業而言，如今的房地產業務如同雞肋，食之無味，棄之可惜。時間拖得越長，房地產業務對順鑫農業的拖累就越大。

3

砸20億能甩掉累贅嗎？

順鑫農業此次砸了20億現金買下順鑫佳宇的兩棟樓，被視為是在為剝離房地產鋪路。

其目的是想通過這筆交易，改善順鑫佳宇的資產負債結構，讓其報表變得更好看，方便后續出手。

就順鑫農業而言，交易完成后手上的“投資性房地產”增多了，對子公司順鑫佳宇而言，獲得母公司現金流支援后，能夠減輕負債，贏得喘息機會。

這些年，順鑫佳宇的財報變得越來越難看。

據順鑫農業2022年年報，截至2022年底，順鑫佳宇總資產54.11億元，凈資產為-26.75億元，已經嚴重資不抵債了。這樣的財務指標如果不改變，基本上無人敢接手。

現在的問題是，就算這兩棟樓最終以接近20億元的價格成交了，順鑫佳宇的凈資產還是負值。所以，順鑫農業這20億能起到多大的效果，目前還很難說。

不過，投資者對順鑫農業的這番操作并不買賬。4月10日和4月11日，順鑫農業的股價分別下跌了2.07%和4.79%。

▲順鑫農業股價走勢，圖片來自同花順。

他們看空順鑫農業的邏輯也很簡單，這種“左手倒右手”的操作，明顯就是在對嚴重“資不抵債”的順鑫佳宇進行“輸血”，還不如將這筆錢拿出來給股東們分紅。

從順鑫農業當下面臨的處境來看，確實要加快剝離房地產業務了。

前不久發布的2022年財報中已經出現了一些不好的信號。順鑫農業的白酒業務過去幾年一直都做得不錯，2019年的營收突破了百億規模，之后幾年一直保持在百億之上。然而去年的營收卻大幅下滑了兩成，重回80億元。豬肉業務收入也下滑了兩成。

賺錢的業務利潤少了，虧錢的業務卻越虧越多。2022年順鑫佳宇的虧損金額達到了8.4億元，創下新高。

投資者一直在期待公司剝離房地產業務，重點做好白酒業務，在2022年的業績發布之后，這種情緒達到了頂峰。

因為手握牛欄山這塊金字招牌，順鑫農業依然有不少“鐵粉”，順鑫的股民們仍然心存希冀，看好順鑫農業剝離房地產之后的發展前景。

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