焦點(diǎn)快報(bào)!搞房地產(chǎn)虧了27億，這家酒企又花20億買樓，投資者怒了

■基金經(jīng)理，正在瘋狂離職

■小鵬車主的維權(quán)群內(nèi)訌了

(資料圖片)

來(lái)源 | 無(wú)冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）

撰文 | 郭俊宇

眼看虧損越來(lái)越大，順鑫農(nóng)業(yè)年年都說(shuō)要?jiǎng)冸x房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如今為何還要“輸血”近20億？

以牛欄山二鍋頭出名的酒企順鑫農(nóng)業(yè)，最近又搞了一波“神操作”。

4月8日，順鑫農(nóng)業(yè)（000860.SZ）發(fā)布公告稱，擬以自有現(xiàn)金購(gòu)買順鑫佳宇持有的兩棟樓宇資產(chǎn)，預(yù)計(jì)交易總金額不超過(guò)19.86億元。

這家承載了順鑫農(nóng)業(yè)“房地產(chǎn)夢(mèng)”的子公司順鑫佳宇，過(guò)去十年里，為其貢獻(xiàn)的利潤(rùn)沒(méi)多少，卻沒(méi)少拖累母公司。

8年時(shí)間虧掉27億多，占用了母公司大量資金。

喊了幾年要?jiǎng)冸x房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的順鑫農(nóng)業(yè)，如今非但沒(méi)剝離，反而還往里面“輸血”近20億元，目的是什么？

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“敗家子”連虧8年，吸血母公司

白酒、生豬以及房地產(chǎn)，曾被稱為拉動(dòng)順鑫農(nóng)業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的“三駕馬車”。

然而這么多年的業(yè)績(jī)證明，順鑫農(nóng)業(yè)的白酒賣得還行，豬肉賣得一般般，但搞房地產(chǎn)，它確實(shí)沒(méi)這個(gè)“天賦”。

順鑫農(nóng)業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的時(shí)間并不算晚。2006年，順鑫農(nóng)業(yè)通過(guò)股權(quán)置換的方式，從控股股東順鑫控股集團(tuán)手里拿下了順鑫佳宇80%的股權(quán)，正式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

之后，順鑫農(nóng)業(yè)通過(guò)增資和收購(gòu)等方式，于2013年完成了對(duì)順鑫佳宇100%的控股。順鑫的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在北京、海南文昌、內(nèi)蒙古包頭等地區(qū)。

順鑫入局房地產(chǎn)時(shí)，該行業(yè)仍處在比較快速的發(fā)展期。從2008年到2018年的十年里，北京的房?jī)r(jià)均價(jià)漲了5倍，但順鑫佳宇在這10年里，有6年都是虧的。

從營(yíng)收占比來(lái)看，順鑫農(nóng)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不算大。

財(cái)報(bào)顯示，2022年該公司總營(yíng)收為116.78億元，其中白酒業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收81.09億元，占比69.4%；豬肉業(yè)務(wù)收入27.23億元，占比23.74%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.99億元，占比僅為5.9%。

雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比不大，但對(duì)順鑫來(lái)說(shuō)是一個(gè)大累贅。

從2015年開(kāi)始，順鑫佳宇便一直處于虧損當(dāng)中，而且虧損金額逐年增大。

財(cái)報(bào)顯示，2015年-2022年，順鑫佳宇的虧損，從0.03億元增加到8.4億元。

▲順鑫佳宇歷年虧損情況，無(wú)冕財(cái)經(jīng)制圖。

在過(guò)去8年的時(shí)間里，順鑫佳宇累計(jì)虧掉了27.65億元，這對(duì)于順鑫農(nóng)業(yè)利潤(rùn)的侵蝕可想而知。

順鑫農(nóng)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅在常年侵蝕母公司凈利潤(rùn)，而且還占用了大量資金。

財(cái)報(bào)顯示，近幾年順鑫農(nóng)業(yè)對(duì)順鑫佳宇的其他應(yīng)收款常年保持在70億元以上，2022年底稍微降了一點(diǎn)，金額為69.59億元，占其他應(yīng)收款總額的90.33%。

嚴(yán)重資不抵債，又不斷從母公司“吸血”的順鑫佳宇，儼然一副“敗家子”的模樣。

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投資者催著“賣房”

但沒(méi)人接盤

順鑫農(nóng)業(yè)也早就有意放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但年年都是光說(shuō)不練。

搞得順鑫農(nóng)業(yè)的投資者對(duì)它是又愛(ài)又恨。他們?cè)趯?duì)順鑫的白酒業(yè)務(wù)抱有期待的同時(shí)，也恨其在剝離房地產(chǎn)方面一直拖拖拉拉，嚴(yán)重拖累了母公司利潤(rùn)和股價(jià)。

在3月底的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，投資者提出了24個(gè)問(wèn)題，其中近一半都跟房地產(chǎn)有關(guān)，而且都在質(zhì)疑該公司剝離房地產(chǎn)的進(jìn)度太慢。

甚至有投資者表示，房地產(chǎn)公司直接宣布解散關(guān)門，也比這樣年年吸母公司血要強(qiáng)。

早2019年的時(shí)候，順鑫農(nóng)業(yè)就說(shuō)要?jiǎng)冸x房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，計(jì)劃是一邊慢慢清理庫(kù)存，一邊尋找愿意整體接盤的買家。

之后，順鑫農(nóng)業(yè)幾乎每年都會(huì)在投資者接待日等活動(dòng)上表明自己去地產(chǎn)化的決心。

然而，這些年房地產(chǎn)行業(yè)正處在縮表出清的階段，長(zhǎng)期虧損且資不抵債的順鑫佳宇，無(wú)疑是一個(gè)“燙手山芋”，根本沒(méi)人敢接。

所以，喊了這么多年剝離房地產(chǎn)，如今順鑫的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然還有不小的體量。

截至2022年12月31日，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存貨賬面余額40.02億元，占公司存貨賬面余額 59.42%。2020年的時(shí)候，這兩項(xiàng)數(shù)字分別為53.95%和74.05%。

從土地儲(chǔ)備來(lái)看，截至2022年年底，順鑫佳宇的土地儲(chǔ)備占地面積為59.49萬(wàn)平方米。目前還有一個(gè)項(xiàng)目（牛欄山下坡屯項(xiàng)目）仍在開(kāi)發(fā)，累計(jì)投資了50億元。

另外，順鑫佳宇還有四個(gè)項(xiàng)目在銷售，兩個(gè)在北京順義，一個(gè)在海南文昌，一個(gè)在內(nèi)蒙古包頭。

▲順鑫佳宇在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，圖片來(lái)自2022年年報(bào)。

如上圖所示，位于包頭和文昌的項(xiàng)目確實(shí)如順鑫所說(shuō)，已經(jīng)消化得差不多了，但北京的兩個(gè)項(xiàng)目還差得遠(yuǎn)，特別是位于順義的站前商業(yè)金融街二期項(xiàng)目，截至2022年12月31日，累計(jì)結(jié)算面積 6.59 萬(wàn)平方米，占計(jì)可售面積的50.07%，相當(dāng)于才賣了一半多。

值得注意的是，順鑫農(nóng)業(yè)此次買下的寰宇中心便屬于站前街商業(yè)金融二期項(xiàng)目，建筑面積58089平方米，評(píng)估價(jià)值為9.59億元。

2021年年底，順鑫農(nóng)業(yè)嘗試把順鑫佳宇掛牌轉(zhuǎn)讓，結(jié)果長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人問(wèn)津，只能不了了之。

對(duì)于順鑫農(nóng)業(yè)而言，如今的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如同雞肋，食之無(wú)味，棄之可惜。時(shí)間拖得越長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)順鑫農(nóng)業(yè)的拖累就越大。

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砸20億能甩掉累贅嗎？

順鑫農(nóng)業(yè)此次砸了20億現(xiàn)金買下順鑫佳宇的兩棟樓，被視為是在為剝離房地產(chǎn)鋪路。

其目的是想通過(guò)這筆交易，改善順鑫佳宇的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，讓其報(bào)表變得更好看，方便后續(xù)出手。

就順鑫農(nóng)業(yè)而言，交易完成后手上的“投資性房地產(chǎn)”增多了，對(duì)子公司順鑫佳宇而言，獲得母公司現(xiàn)金流支援后，能夠減輕負(fù)債，贏得喘息機(jī)會(huì)。

這些年，順鑫佳宇的財(cái)報(bào)變得越來(lái)越難看。

據(jù)順鑫農(nóng)業(yè)2022年年報(bào)，截至2022年底，順鑫佳宇總資產(chǎn)54.11億元，凈資產(chǎn)為-26.75億元，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債了。這樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)如果不改變，基本上無(wú)人敢接手。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，就算這兩棟樓最終以接近20億元的價(jià)格成交了，順鑫佳宇的凈資產(chǎn)還是負(fù)值。所以，順鑫農(nóng)業(yè)這20億能起到多大的效果，目前還很難說(shuō)。

不過(guò)，投資者對(duì)順鑫農(nóng)業(yè)的這番操作并不買賬。4月10日和4月11日，順鑫農(nóng)業(yè)的股價(jià)分別下跌了2.07%和4.79%。

▲順鑫農(nóng)業(yè)股價(jià)走勢(shì)，圖片來(lái)自同花順。

他們看空順鑫農(nóng)業(yè)的邏輯也很簡(jiǎn)單，這種“左手倒右手”的操作，明顯就是在對(duì)嚴(yán)重“資不抵債”的順鑫佳宇進(jìn)行“輸血”，還不如將這筆錢拿出來(lái)給股東們分紅。

從順鑫農(nóng)業(yè)當(dāng)下面臨的處境來(lái)看，確實(shí)要加快剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。

前不久發(fā)布的2022年財(cái)報(bào)中已經(jīng)出現(xiàn)了一些不好的信號(hào)。順鑫農(nóng)業(yè)的白酒業(yè)務(wù)過(guò)去幾年一直都做得不錯(cuò)，2019年的營(yíng)收突破了百億規(guī)模，之后幾年一直保持在百億之上。然而去年的營(yíng)收卻大幅下滑了兩成，重回80億元。豬肉業(yè)務(wù)收入也下滑了兩成。

賺錢的業(yè)務(wù)利潤(rùn)少了，虧錢的業(yè)務(wù)卻越虧越多。2022年順鑫佳宇的虧損金額達(dá)到了8.4億元，創(chuàng)下新高。

投資者一直在期待公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，重點(diǎn)做好白酒業(yè)務(wù)，在2022年的業(yè)績(jī)發(fā)布之后，這種情緒達(dá)到了頂峰。

因?yàn)槭治张谏竭@塊金字招牌，順鑫農(nóng)業(yè)依然有不少“鐵粉”，順鑫的股民們?nèi)匀恍拇嫦＜剑春庙橏无r(nóng)業(yè)剝離房地產(chǎn)之后的發(fā)展前景。

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