【世界速看料】建業(yè)停止兌付美元債，知情人士：國資股東不能持續(xù)注資，金融機構(gòu)怕血本無歸

2019年9月21日下午4點，鄭州的建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)成為當(dāng)?shù)刈钗矍虻牡胤健?/p>

在當(dāng)天晚上7點舉行首映禮之前，建業(yè)集團胡葆森，華誼兄弟王中軍、王中磊，信中利資本集團汪潮涌，三全集團陳澤民，道同資本張醒生，德龍集團丁立國，龍湖集團吳亞軍，依文集團夏華等實業(yè)圈、金融圈、地產(chǎn)圈和傳媒圈的大佬集體游園。粗略計算一下，這些人的身價遠在千億以上。

在這個由建業(yè)和華誼兄弟聯(lián)手打造的小鎮(zhèn)里，胡葆森向外界展示了他光彩奪目的朋友圈。

(資料圖)

建業(yè)集團董事長胡葆森

但僅僅1年后，建業(yè)地產(chǎn)就出現(xiàn)了資金困難，在硬挺了2年多后，“河南一哥”建業(yè)地產(chǎn)的美元債也不得不暫停兌付了。

6月23日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布內(nèi)幕消息公告，該公司未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進行支付，以確保公平對待所有境外債權(quán)人。

“發(fā)布暫停支付美元債公告后，負責(zé)上市公司業(yè)務(wù)的員工應(yīng)該都去香港了。”建業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

去年在引入國資戰(zhàn)投，如期兌付美元債后，建業(yè)地產(chǎn)一度被市場看好，認為其渡過了難關(guān)。但現(xiàn)實是，2023年的銷售依舊不及預(yù)期，而在融資端打不開局面的情況下，“‘河南一哥’又能怎么樣呢？”上述內(nèi)部人士發(fā)出如此感嘆。

“一個很冒險的決定”

“2020年，我們出現(xiàn)了債務(wù)壓力，這兩年雖然一直在還債，但從公開市場融資基本都斷了，之所以停止支付美元債，就是公司情況不太好。銀行貸款抵押率特別低，可貸的款特別少，解決不了根本問題?！?/p>

上述建業(yè)內(nèi)部人士稱，無論是金融機構(gòu)還是銀行，這幾年，因為頭部房企爆雷，非標融資收緊，都怕投了血本無歸。

根據(jù)公告披露，由于銷售不及預(yù)期，集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。即使集團竭盡全力，資金可能也持續(xù)受壓，現(xiàn)金無法滿足履行當(dāng)前和之后義務(wù)所需，將暫停向所有境外債權(quán)人進行支付，以確保公平對待所有境外債權(quán)人。

對于下一階段的工作，集團預(yù)計將聘請中介機構(gòu)，并盡快出臺境外債務(wù)的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權(quán)人。同時將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題。

實際上，今年4月3日，建業(yè)地產(chǎn)就發(fā)布公告，宣布將其2023年4月到期的3億美元高級票據(jù)、2023年11月到期的1.973億美元票據(jù)、2023年6月到期的4億美元票據(jù)，以及2025年到期的高級票據(jù)啟動交換要約。隨后，惠譽依據(jù)其評級標準將此等交換要約視作不良債務(wù)交換，因為該要約意味著到期債務(wù)的展期期限發(fā)生了實質(zhì)性縮減。

此次交換展期為2年，建業(yè)地產(chǎn)稱此次展期或可緩解該公司境外債務(wù)壓力。

從建業(yè)地產(chǎn)2022年的年報來看，其截至2022年12月31日的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及受限制銀行存款的總值約為人民幣43.52億元，但其凈借貸總額高達人民幣193.09億元。其中，持有的銀行貸款45億元人民幣以及其他貸款21億元人民幣將于2023年到期。

未來三年內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)還面臨償還離岸優(yōu)先票據(jù)134.9億元，其中在2023年共有62.35億元的到期票據(jù)，2024年到期54.7億元，2025年到期17.85億元。

“從公司債務(wù)結(jié)構(gòu)可以看出來，建業(yè)的美元債規(guī)模，雖然跟全國性公司比是小頭，但對于本地型公司來說，體量是挺大的了。其實就是前幾年高速發(fā)展擴張的時候，因為三道紅線的要求，把一些國內(nèi)融資轉(zhuǎn)到境外去，現(xiàn)在一下子境外的融資渠道也斷了?！苯I(yè)內(nèi)部人士表示。

香頌資本董事沈萌告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“停止兌付境外債是一個很冒險的決定，會嚴重影響企業(yè)信用、影響未來融資，所以要么是建業(yè)目前財務(wù)壓力非常大、難以周轉(zhuǎn)，要么是一種策略，需要以違約的方式迫使債權(quán)人與自己談判，減輕負擔(dān)，或是與政府磋商救助機制不順利，需要以違約的面子壓力迫使對方合作?！?/p>

不過，對于民營房企來說，全面停止兌付境外債務(wù)已經(jīng)不是新鮮事了，在其前面的旭輝、時代中國、力高集團等多家企業(yè)已經(jīng)宣布，在建業(yè)前面，有一大群“前輩”的經(jīng)驗可以參考。

順利自救的另一面

其實從去年開始，建業(yè)的自救工作就已經(jīng)有了不小的進展。

首先是引入了地方國資做股東。

2022年7月，建業(yè)地產(chǎn)控股股東恩輝投資有限公司與河南鐵建投集團下屬房地產(chǎn)開發(fā)平臺河南同晟置業(yè)有限公司簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，按0.7325港元每股的價格，向后者出售8.85億股股份，占該公司已發(fā)行股份的29.01%，合計約6.48億港元。

“國資入股的方式不是增發(fā)股份，而是向大股東購買股份，所以資金沒有進入公司，但是大股東把錢以股東借款的形式給公司，這筆錢也是支持?！鄙鲜鰞?nèi)部人士表示。

另外，在資產(chǎn)盤活方面，建業(yè)地產(chǎn)通過出讓部分項目股權(quán)合資、引入國有平臺持股來獲得資金。

從具體運作來看，建業(yè)集團促成了河南文化旅游投資集團對“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”、“只有河南·戲劇幻城”兩大文旅項目的股權(quán)投資，同時與萬達集團達成商業(yè)委托合作，提前獲取部分不動產(chǎn)項目租金收益。

建業(yè)電影小鎮(zhèn)

在多重動作之下，建業(yè)的債務(wù)償還能力得到一定程度的保障。建業(yè)地產(chǎn)在6月23日的公告中表示，自2021年7月1日至今，該集團已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

但國資的加入并不能給予建業(yè)持續(xù)的資金支持。目前建業(yè)與河南鐵投僅有2個項目達成合作，由鐵投收購了大股權(quán)。另外鐵路投資公司也是有地的，所以它拿的項目也會找建業(yè)合作，不過，建業(yè)僅提供技術(shù)層面支持。

“國資作為二股東不可能直接向公司注資的，也要考慮國有資產(chǎn)流失的問題，就算注入進來也要考慮退出的渠道。之前的股權(quán)投資，不退出也不算大問題，但如果繼續(xù)提供借款，一旦賬期內(nèi)回不來，他們的風(fēng)險也很大。所以鐵投不可能為了保住我們來無限制投資。國資控股就更難辦到了，現(xiàn)在對審計的要求非常嚴格，像隱形負債，甚至哪怕一筆廣告款執(zhí)行了沒簽完合同，如果沒審計出來都不是小事。我們現(xiàn)在100多個在售項目，就別想了。”上述內(nèi)部人士表示。

而沈萌則表示：“第一，地方政府的財政壓力也很大，要救助的不止房地產(chǎn)，沒有更多余力；第二，大型房地產(chǎn)企業(yè)需要救助的規(guī)模太大，攤子越大救助成本越高。”

“保交樓保不了企業(yè)”

今年5月25日，建業(yè)地產(chǎn)舉行股東周年大會，首席執(zhí)行官楊明耀形容，目前內(nèi)地房地產(chǎn)的市場情況為乍暖還寒，1、3、4、5月均處于相對平穩(wěn)狀況，預(yù)期全年會穩(wěn)中有升，相信會跟隨內(nèi)地樓市穩(wěn)中逐步釋放。

這樣的表態(tài)，現(xiàn)在來看是有點樂觀了。

根據(jù)公告顯示，截至2023年5月31日止五個月，建業(yè)地產(chǎn)已取得物業(yè)合同銷售總額87.64億元，同比減少為20.8%；每平方米平均銷售價格為人民幣6958元，同比減少為7.3%。

除了1月、2月建業(yè)地產(chǎn)的銷售總額和銷售面積取得增長外，3月開始一路下滑至5月，銷售額分別同比減少60.1%、61.5%、20.8%。

鄭州一位市場人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“河南整體市場分化比較厲害，比如鄭州國資的項目銷售情況還不錯，但民企的銷售情況也就碧桂園和龍湖還可以，其他的都不行。區(qū)域的話，像南陽、商丘甚至安陽，還不錯，其他的城市都不行。有一些河南三線城市也沒有什么產(chǎn)業(yè)，市場更差。”

另外，在這一輪的保交樓中，鄭州是全國的重點城市。建業(yè)地產(chǎn)在公告中也表示，現(xiàn)階段，集團將全力保交付、保經(jīng)營，集中一切資源保證現(xiàn)有項目交付。

上述市場人士表示：“在鄭州推出保交樓政策之前，都是雷聲大雨點小，實際上項目能夠得以實際推進的約等于沒有，自從保交樓專項資金出來之后，確實有幫助，錢確實打到項目上，因此保交樓各方做了非常大的努力?！?/p>

但未來的保交樓仍舊要面臨巨大的考驗。

上述市場人士分析稱，外部資金注入也要考慮退出的問題，首先，單個項目肯定需要有足夠保交樓資金退出的資產(chǎn)才能夠給你資金；其次，現(xiàn)在項目的抵押率也就60%到70%，跟最終項目交付缺口還有一定的距離；還有就是，當(dāng)時想得很美好的一些配套融資，現(xiàn)在也別想了，無論是銀行還是金融機構(gòu)都不愿意出這個錢，風(fēng)險太大了。

“現(xiàn)在很多項目在推進了，并且交付了，但不可能解決所有問題。大部分項目還在建設(shè)中，雖然都知道錢不夠，但至少還能開工?！?/p>

而另一位市場人士表示，“保交樓保不了企業(yè)，前段時間，河南本地一家公司總部基本屬于解散狀態(tài)。僅剩在職的都居家辦公了，有些停滯的項目人都還在，總部基本沒了。”在地產(chǎn)界，建業(yè)一直是一個特別的存在，這家企業(yè)很少踏出河南，但其創(chuàng)始人胡葆森卻在中國企業(yè)家中保持著相當(dāng)好的人際關(guān)系。但在當(dāng)下這個地產(chǎn)飄搖的年代，胡葆森很難再像王健林那樣找融創(chuàng)和富力來接盤資產(chǎn)，因為幾乎每家企業(yè)都有自己的難關(guān)要渡。