2019年9月21日下午4點，鄭州的建業·華誼兄弟電影小鎮成為當地最吸引眼球的地方。
在當天晚上7點舉行首映禮之前，建業集團胡葆森，華誼兄弟王中軍、王中磊，信中利資本集團汪潮涌，三全集團陳澤民，道同資本張醒生，德龍集團丁立國，龍湖集團吳亞軍，依文集團夏華等實業圈、金融圈、地產圈和傳媒圈的大佬集體游園。粗略計算一下，這些人的身價遠在千億以上。
在這個由建業和華誼兄弟聯手打造的小鎮里，胡葆森向外界展示了他光彩奪目的朋友圈。
(資料圖)
建業集團董事長胡葆森
但僅僅1年后，建業地產就出現了資金困難，在硬挺了2年多后，“河南一哥”建業地產的美元債也不得不暫停兌付了。
6月23日，建業地產發布內幕消息公告，該公司未能在2023年6月23日寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據的利息，將暫停向所有境外債權人進行支付，以確保公平對待所有境外債權人。
“發布暫停支付美元債公告后，負責上市公司業務的員工應該都去香港了?！苯I地產內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示。
去年在引入國資戰投，如期兌付美元債后，建業地產一度被市場看好，認為其渡過了難關。但現實是，2023年的銷售依舊不及預期，而在融資端打不開局面的情況下，“‘河南一哥’又能怎么樣呢？”上述內部人士發出如此感嘆。
“一個很冒險的決定”
“2020年，我們出現了債務壓力，這兩年雖然一直在還債，但從公開市場融資基本都斷了，之所以停止支付美元債，就是公司情況不太好。銀行貸款抵押率特別低，可貸的款特別少，解決不了根本問題?！?/p>
上述建業內部人士稱，無論是金融機構還是銀行，這幾年，因為頭部房企爆雷，非標融資收緊，都怕投了血本無歸。
根據公告披露，由于銷售不及預期，集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。即使集團竭盡全力，資金可能也持續受壓，現金無法滿足履行當前和之后義務所需，將暫停向所有境外債權人進行支付，以確保公平對待所有境外債權人。
對于下一階段的工作，集團預計將聘請中介機構，并盡快出臺境外債務的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權人。同時將持續與境外債權人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題。
實際上，今年4月3日，建業地產就發布公告，宣布將其2023年4月到期的3億美元高級票據、2023年11月到期的1.973億美元票據、2023年6月到期的4億美元票據，以及2025年到期的高級票據啟動交換要約。隨后，惠譽依據其評級標準將此等交換要約視作不良債務交換，因為該要約意味著到期債務的展期期限發生了實質性縮減。
此次交換展期為2年，建業地產稱此次展期或可緩解該公司境外債務壓力。
從建業地產2022年的年報來看，其截至2022年12月31日的現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約為人民幣43.52億元，但其凈借貸總額高達人民幣193.09億元。其中，持有的銀行貸款45億元人民幣以及其他貸款21億元人民幣將于2023年到期。
未來三年內，建業地產還面臨償還離岸優先票據134.9億元，其中在2023年共有62.35億元的到期票據，2024年到期54.7億元，2025年到期17.85億元。
“從公司債務結構可以看出來，建業的美元債規模，雖然跟全國性公司比是小頭，但對于本地型公司來說，體量是挺大的了。其實就是前幾年高速發展擴張的時候，因為三道紅線的要求，把一些國內融資轉到境外去，現在一下子境外的融資渠道也斷了?！苯I內部人士表示。
香頌資本董事沈萌告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“停止兌付境外債是一個很冒險的決定，會嚴重影響企業信用、影響未來融資，所以要么是建業目前財務壓力非常大、難以周轉，要么是一種策略，需要以違約的方式迫使債權人與自己談判，減輕負擔，或是與政府磋商救助機制不順利，需要以違約的面子壓力迫使對方合作?！?/p>
不過，對于民營房企來說，全面停止兌付境外債務已經不是新鮮事了，在其前面的旭輝、時代中國、力高集團等多家企業已經宣布，在建業前面，有一大群“前輩”的經驗可以參考。
順利自救的另一面
其實從去年開始，建業的自救工作就已經有了不小的進展。
首先是引入了地方國資做股東。
2022年7月，建業地產控股股東恩輝投資有限公司與河南鐵建投集團下屬房地產開發平臺河南同晟置業有限公司簽訂股份轉讓協議，按0.7325港元每股的價格，向后者出售8.85億股股份，占該公司已發行股份的29.01%，合計約6.48億港元。
“國資入股的方式不是增發股份，而是向大股東購買股份，所以資金沒有進入公司，但是大股東把錢以股東借款的形式給公司，這筆錢也是支持?！鄙鲜鰞炔咳耸勘硎?。
另外，在資產盤活方面，建業地產通過出讓部分項目股權合資、引入國有平臺持股來獲得資金。
從具體運作來看，建業集團促成了河南文化旅游投資集團對“建業電影小鎮”、“只有河南·戲劇幻城”兩大文旅項目的股權投資，同時與萬達集團達成商業委托合作，提前獲取部分不動產項目租金收益。
建業電影小鎮
在多重動作之下，建業的債務償還能力得到一定程度的保障。建業地產在6月23日的公告中表示，自2021年7月1日至今，該集團已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。
但國資的加入并不能給予建業持續的資金支持。目前建業與河南鐵投僅有2個項目達成合作，由鐵投收購了大股權。另外鐵路投資公司也是有地的，所以它拿的項目也會找建業合作，不過，建業僅提供技術層面支持。
“國資作為二股東不可能直接向公司注資的，也要考慮國有資產流失的問題，就算注入進來也要考慮退出的渠道。之前的股權投資，不退出也不算大問題，但如果繼續提供借款，一旦賬期內回不來，他們的風險也很大。所以鐵投不可能為了保住我們來無限制投資。國資控股就更難辦到了，現在對審計的要求非常嚴格，像隱形負債，甚至哪怕一筆廣告款執行了沒簽完合同，如果沒審計出來都不是小事。我們現在100多個在售項目，就別想了?！鄙鲜鰞炔咳耸勘硎尽?/p>
而沈萌則表示：“第一，地方政府的財政壓力也很大，要救助的不止房地產，沒有更多余力；第二，大型房地產企業需要救助的規模太大，攤子越大救助成本越高?！?/p>
“保交樓保不了企業”
今年5月25日，建業地產舉行股東周年大會，首席執行官楊明耀形容，目前內地房地產的市場情況為乍暖還寒，1、3、4、5月均處于相對平穩狀況，預期全年會穩中有升，相信會跟隨內地樓市穩中逐步釋放。
這樣的表態，現在來看是有點樂觀了。
根據公告顯示，截至2023年5月31日止五個月，建業地產已取得物業合同銷售總額87.64億元，同比減少為20.8%；每平方米平均銷售價格為人民幣6958元，同比減少為7.3%。
除了1月、2月建業地產的銷售總額和銷售面積取得增長外，3月開始一路下滑至5月，銷售額分別同比減少60.1%、61.5%、20.8%。
鄭州一位市場人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“河南整體市場分化比較厲害，比如鄭州國資的項目銷售情況還不錯，但民企的銷售情況也就碧桂園和龍湖還可以，其他的都不行。區域的話，像南陽、商丘甚至安陽，還不錯，其他的城市都不行。有一些河南三線城市也沒有什么產業，市場更差?！?/p>
另外，在這一輪的保交樓中，鄭州是全國的重點城市。建業地產在公告中也表示，現階段，集團將全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付。
上述市場人士表示：“在鄭州推出保交樓政策之前，都是雷聲大雨點小，實際上項目能夠得以實際推進的約等于沒有，自從保交樓專項資金出來之后，確實有幫助，錢確實打到項目上，因此保交樓各方做了非常大的努力?！?/p>
但未來的保交樓仍舊要面臨巨大的考驗。
上述市場人士分析稱，外部資金注入也要考慮退出的問題，首先，單個項目肯定需要有足夠保交樓資金退出的資產才能夠給你資金；其次，現在項目的抵押率也就60%到70%，跟最終項目交付缺口還有一定的距離；還有就是，當時想得很美好的一些配套融資，現在也別想了，無論是銀行還是金融機構都不愿意出這個錢，風險太大了。
“現在很多項目在推進了，并且交付了，但不可能解決所有問題。大部分項目還在建設中，雖然都知道錢不夠，但至少還能開工。”
而另一位市場人士表示，“保交樓保不了企業，前段時間，河南本地一家公司總部基本屬于解散狀態。僅剩在職的都居家辦公了，有些停滯的項目人都還在，總部基本沒了?！痹诘禺a界，建業一直是一個特別的存在，這家企業很少踏出河南，但其創始人胡葆森卻在中國企業家中保持著相當好的人際關系。但在當下這個地產飄搖的年代，胡葆森很難再像王健林那樣找融創和富力來接盤資產，因為幾乎每家企業都有自己的難關要渡。
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