拿地量跌近80%，企業(yè)拿地變，行業(yè)格局怎么變？ 每日精選

引言

房企頻繁出險、行業(yè)陷入陣痛后，無論是區(qū)域端、城市端，還是企業(yè)端，多方面都已發(fā)生了深刻變化，不同屬性企業(yè)之間的變化已是眾所周知，行業(yè)格局也在悄然發(fā)生變化，洗牌的力度已經(jīng)超出想象，包括企業(yè)在內(nèi)的很多主體可能都很難準(zhǔn)確評估自己所處環(huán)境，也很難精準(zhǔn)的預(yù)測未來環(huán)境的變化，大家都是在一個不確定的環(huán)境中摸索，既想要存活，也想要有發(fā)展，也更加重視對速度、對風(fēng)險的把控。

觀察行情的最直接的指標(biāo)便是企業(yè)拿地情況的變化，既反映企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營現(xiàn)狀，對未來的預(yù)期和研判，以及未來行業(yè)格局的演變。企業(yè)減少拿地已成共識，即使是國央企，拿地量亦同樣呈萎縮之勢。根據(jù)億翰智庫監(jiān)測，2022年43家企業(yè)新增土地儲備建筑面積大跌近80%，52家企業(yè)的土地儲備總量跌超17%至20億平米。

(相關(guān)資料圖)

企業(yè)主動控制拿地節(jié)奏，優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)，提升拿地質(zhì)量，于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展大有裨益，但是一些非可控因素主導(dǎo)的拿地量減少或是導(dǎo)致非理性結(jié)果，于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展不利，需要高度警惕可能產(chǎn)生的風(fēng)險。

拿地量萎縮近80%，是現(xiàn)實(shí)，也將是趨勢

企業(yè)的投資拿地既決定于在手資金情況，也取決于預(yù)期。實(shí)則從2021年，特別是下半年開始，由于部分房企的暴雷產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，整個行業(yè)的信用體系遭到嚴(yán)重沖擊，融資嚴(yán)峻、銷售遇阻、土拍冷清。

當(dāng)民企企業(yè)從土地市場淡退，當(dāng)有土拍發(fā)生，我們都會很直接的看到一個消息，民企不拿地了，國央企在拿地，城投在拿地，地方上的小企業(yè)在拿地，所以就可能產(chǎn)生一個錯覺，國央企拿地多了，而實(shí)際情況卻并非如此，由于出現(xiàn)的頻率高，所以會感覺拿地的量上去了。但從實(shí)際的數(shù)據(jù)來看，除了個別企業(yè)拿地量有所增加外，企業(yè)拿地量都是在往下走，2022年多數(shù)民營房企均無任何土儲補(bǔ)充，國央企拿地也有明顯下滑，少則30%的降幅，多則超80%。

根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2022年43家典型企業(yè)新增土地儲備總量已不足1億平米，僅約8821萬平米，跌幅高達(dá)79%，43家企業(yè)中僅有濱江集團(tuán)一家企業(yè)新增土地儲備建筑面積微增1%。

從相對量指標(biāo)看，無論是金額口徑的投銷比還是面積口徑的投銷比實(shí)則都是呈現(xiàn)近乎直線下行的趨勢。我們選取了28家土地投資金額數(shù)據(jù)完整的企業(yè)分析發(fā)現(xiàn)，也僅有一家企業(yè)的投銷比上升，其主要原因或在于銷售金額較2021年下滑明顯，因此帶動了投銷比數(shù)據(jù)的上升。28家企業(yè)的平均數(shù)據(jù)來看，2022年的均值數(shù)據(jù)為11%，較2021年下滑了23個百分點(diǎn)。

再看面積口徑的土地投資投銷比，43家企業(yè)的數(shù)據(jù)走勢仍是呈現(xiàn)出斷崖式下滑的特征，2022年投銷比僅為28%，較2021年大跌63個百分點(diǎn)。而這43家企業(yè)中，也僅有濱江集團(tuán)一家企業(yè)的數(shù)據(jù)有所上升，中國海外發(fā)展保持穩(wěn)定節(jié)奏，基本遵循量入為出原則，其他國央企的投銷比也多降至100%以內(nèi)。

50+企業(yè)土儲總量降至20億平，潛在風(fēng)險需警惕

剖析總量數(shù)據(jù)可以看到，企業(yè)的土地儲備總量同樣呈現(xiàn)出下滑趨勢，52家典型企業(yè)的土地儲備總量同比下滑17.46%至約20億平米，其中，土地儲備仍有增量的也僅有4家企業(yè)，其他企業(yè)的土地儲備總量均有不同程度的下滑。

由上文可知，企業(yè)的新增土地和土地儲備總量都是呈現(xiàn)出下滑特征，其背后緣由也相對清晰：

其一、融資環(huán)境不比以往，企業(yè)整體融資不暢，投資拿地的基礎(chǔ)條件缺失； 其二、冷清氛圍蔓延，銷售鏈條并不通暢，行情持續(xù)冷清，未來走勢如何仍有不確定性； 其三、企業(yè)出于優(yōu)庫存、控風(fēng)險的思考，會主動控制拿地的節(jié)奏，在地塊選擇上標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，開啟聚焦式打法，只為尋找更高的確定性，盡可能避規(guī)任何潛在的不確定和風(fēng)險，做更容易把控的生意，也不再追逐于將攤子鋪的更大，鋪的更開。

這樣的投資安排有可客觀因素推動，也有主觀因素驅(qū)使，但過程和手段或帶粗暴性，也反映出當(dāng)下房企的戰(zhàn)略鋪排和思考：

其一、客觀條件的制約，既有模式難再成立。 原先大家的目標(biāo)都是為了將企業(yè)做大，所以會更樂于借助杠桿的工具，也更興奮于取得的“成功”，而在杠桿堆積的同時，風(fēng)險也在積累，實(shí)踐也同樣證明，所謂“成功”的模式也是脆弱不堪。如今時代也不同了，原有模式存在的基礎(chǔ)已經(jīng)不成立，外部環(huán)境也不能再支撐企業(yè)按照原有的模式發(fā)展； 其二、主觀因素的引導(dǎo)，企業(yè)要主動作為。 經(jīng)歷了前期行業(yè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，經(jīng)營上的艱困大家都深有體會，短期內(nèi)也很難從中走出。前期高擴(kuò)張、快擴(kuò)張帶來的負(fù)面效應(yīng)在房企頻繁出險，行業(yè)冷清氛圍下逐漸顯現(xiàn)，成本的沉淀、庫存的積累對企業(yè)而言都是負(fù)擔(dān)項(xiàng)，對利潤的侵蝕更自不用多言。吃一塹長一智，企業(yè)開始以質(zhì)量為先，放大發(fā)展質(zhì)量的權(quán)重，由放到收。

如此形勢于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展是否有益？我們認(rèn)為益處顯然，但擔(dān)憂同樣存在。

有利點(diǎn)在于能更好管控企業(yè)發(fā)展速度，引導(dǎo)其以更健康方式謀發(fā)展，進(jìn)而帶動行業(yè)向著更良性的方向發(fā)展。擔(dān)憂在于，企業(yè)的土地投資整體處于萎縮狀態(tài)，也有可能會出現(xiàn)負(fù)面影響：

其一、供給的短缺或階段性的短缺， 城市端或企業(yè)端； 其二、強(qiáng)烈的分化， 城市的發(fā)展走向和企業(yè)發(fā)展走向的強(qiáng)烈分化，基本面優(yōu)的城市/企業(yè)更優(yōu)，差的不會更好，這又將加劇資源的進(jìn)一步定向集聚，讓分化更顯著； 其三、無法有效拿地的潛在風(fēng)險需要警惕。 無法順利拿地、有效經(jīng)營的企業(yè)很難自救于水火，已經(jīng)明確違約的企業(yè)未走出泥潭，債務(wù)展期的企業(yè)到期后不能有效籌集到資金，只是在經(jīng)歷一個過渡期后，進(jìn)入到正式違約的行列；而已經(jīng)違約或有債務(wù)展期的企業(yè)在融資發(fā)債上仍面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，也就意味著很難再獲得增量的資金，也就等同于難再獲得新增的土儲貨值， 低質(zhì)的庫存難去化，高質(zhì)的貨值難進(jìn)入， 自救的難度可想而知。

單從企業(yè)自身來說，為自身的錯誤買單，自身自滅是理所當(dāng)然的事情，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的范疇內(nèi)，關(guān)聯(lián)的利益相關(guān)方較多，不僅包括各產(chǎn)業(yè)方，更涉及到從業(yè)者、消費(fèi)者等各群體的切身利益，適時的鼓勵支持也是化解風(fēng)險的必然之選。

權(quán)益比例有所提升，但漲幅有限

無論是企業(yè)的年報，業(yè)績會還是其他公開的途徑，都可以看到要提高權(quán)益比以控制風(fēng)險的說法，我們從數(shù)據(jù)層面也能看到權(quán)益比例上升的這一趨勢，億翰監(jiān)測17家企業(yè)（未拋除轉(zhuǎn)型企業(yè)）的土地儲備的權(quán)益比例由2020年的66.47%提高2.2個百分點(diǎn)至2022年的68.19%，其中多家企業(yè)權(quán)益在70%以上，像中國海外發(fā)展為85%，也有部分企業(yè)權(quán)益不足50%，其中有個別企業(yè)因轉(zhuǎn)型所需，更傾向于做輕資產(chǎn)，探索像代建服務(wù)商的變革，逐步減少重資產(chǎn)占比，因此土地儲備權(quán)益比例已降至30%附近。倘若拋除轉(zhuǎn)型企業(yè)，剩余16家企業(yè)的土地儲備權(quán)益比例則由2021年的68.63%上升1.87個百分點(diǎn)至70.5%。

合作是企業(yè)投資拿地的普遍做法，一來為了借力，與合作方共享資源，擴(kuò)大影響力，提升知名度；二來，也是為了節(jié)省成本，實(shí)現(xiàn)更快的成長，也想通過與合作方的合作的方式降低風(fēng)險。

但是企業(yè)間的合作也是一復(fù)雜事項(xiàng)，期間涉及各項(xiàng)細(xì)節(jié)，一來或會有各合作方間利益難協(xié)調(diào)平衡的風(fēng)險；二是，房企的頻繁暴雷，由合作方暴雷帶來的風(fēng)險更甚，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的不確定性、銷售的未知性等，稍微不慎或?qū)ζ髽I(yè)品牌造成致命打擊。

所以，企業(yè)開始出現(xiàn)一致性動作，對于存量項(xiàng)目資源，通過收購或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，降低合作可能帶來的風(fēng)險，也達(dá)到優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)目的；對新增資源則更嚴(yán)格篩選合作伙伴，出險企業(yè)則更多被排除在合作企業(yè)之外，新增土地儲備權(quán)益比同樣呈現(xiàn)出上升趨勢。

從企業(yè)土地儲備權(quán)益比變化展望來看，未來或有幾大趨勢：

其一、權(quán)益比例將經(jīng)歷上行的過程，后續(xù)或穩(wěn)定在一定水平。為了規(guī)避相對高風(fēng)險企業(yè)的風(fēng)險波及，企業(yè)會更加嚴(yán)格篩選合作伙伴，控制土地儲備權(quán)益比例，但是土地儲備的權(quán)益比例上升將經(jīng)歷一個過程，很難短期內(nèi)有明顯提高，主要原因在于企業(yè)存量土地資源占比較高的情況下，新增土地權(quán)益比的提高，需要既定的時間來完成資源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，一方面消耗低權(quán)益土儲，另一方面也不斷補(bǔ)充相對高權(quán)益的土地儲備，進(jìn)而帶動權(quán)益變化，而由于土地資源的競爭差異，企業(yè)的土地儲備權(quán)益比例也將增長乏力，進(jìn)而穩(wěn)定在一個既定的水平上。

其二、核心城市強(qiáng)者演繹抱團(tuán)聚焦，非核心城市則是收縮、高權(quán)益拿地的實(shí)現(xiàn)處。我們其實(shí)也可以看到，部分企業(yè)的土地儲備權(quán)益比例有所下降，這可能由客觀因素所致，土地市場雖整體冷清，但核心城市土地資源仍是大眾爭搶的焦點(diǎn)，而核心資源競爭強(qiáng)度的加劇又迫使企業(yè)加強(qiáng)合作，因此降低企業(yè)拿地的權(quán)益比例，這也預(yù)示了一種趨勢，核心聚焦的打法支撐下，權(quán)益比例的升高或?qū)⒈容^有限，經(jīng)歷上升后會穩(wěn)定在既定水平上，進(jìn)而演繹出強(qiáng)者高聚焦局面，相反，非核心城市市場競爭強(qiáng)度將偏弱，有能力拿地的企業(yè)更有可能以高權(quán)益獲得土地資源，城市競爭格局將經(jīng)歷新的變化，結(jié)束混戰(zhàn)，更清晰。

企業(yè)拿地的情況和變化是我們展望未來行業(yè)格局演變的關(guān)鍵要素，格局的優(yōu)化于行業(yè)發(fā)展有所裨益，但是格局優(yōu)化背后所將帶來的潛在風(fēng)險同樣需要高度警惕。企業(yè)拿地量減少，土地儲備總量的減少卻有一些非主觀因素主導(dǎo)，是行業(yè)陣痛必然經(jīng)歷的過程和必然的結(jié)果呈現(xiàn)，但是倘若業(yè)收縮投資拿的同時，其經(jīng)營發(fā)展不僅未有改善，且有惡化傾向，這或?qū)_擊行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展秩序，于各方發(fā)展均不利，其風(fēng)險不得不高度重視。

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