引言
房企頻繁出險、行業陷入陣痛后，無論是區域端、城市端，還是企業端，多方面都已發生了深刻變化，不同屬性企業之間的變化已是眾所周知，行業格局也在悄然發生變化，洗牌的力度已經超出想象，包括企業在內的很多主體可能都很難準確評估自己所處環境，也很難精準的預測未來環境的變化，大家都是在一個不確定的環境中摸索，既想要存活，也想要有發展，也更加重視對速度、對風險的把控。
觀察行情的最直接的指標便是企業拿地情況的變化，既反映企業當前經營現狀，對未來的預期和研判，以及未來行業格局的演變。企業減少拿地已成共識，即使是國央企，拿地量亦同樣呈萎縮之勢。根據億翰智庫監測，2022年43家企業新增土地儲備建筑面積大跌近80%，52家企業的土地儲備總量跌超17%至20億平米。
(相關資料圖)
企業主動控制拿地節奏，優化拿地結構，提升拿地質量，于行業長遠發展大有裨益，但是一些非可控因素主導的拿地量減少或是導致非理性結果，于行業長遠發展不利，需要高度警惕可能產生的風險。
拿地量萎縮近80%，是現實，也將是趨勢
企業的投資拿地既決定于在手資金情況，也取決于預期。實則從2021年，特別是下半年開始，由于部分房企的暴雷產生了連鎖反應，整個行業的信用體系遭到嚴重沖擊，融資嚴峻、銷售遇阻、土拍冷清。
當民企企業從土地市場淡退，當有土拍發生，我們都會很直接的看到一個消息，民企不拿地了，國央企在拿地，城投在拿地，地方上的小企業在拿地，所以就可能產生一個錯覺，國央企拿地多了，而實際情況卻并非如此，由于出現的頻率高，所以會感覺拿地的量上去了。但從實際的數據來看，除了個別企業拿地量有所增加外，企業拿地量都是在往下走，2022年多數民營房企均無任何土儲補充，國央企拿地也有明顯下滑，少則30%的降幅，多則超80%。
根據億翰智庫統計，2022年43家典型企業新增土地儲備總量已不足1億平米，僅約8821萬平米，跌幅高達79%，43家企業中僅有濱江集團一家企業新增土地儲備建筑面積微增1%。
從相對量指標看，無論是金額口徑的投銷比還是面積口徑的投銷比實則都是呈現近乎直線下行的趨勢。我們選取了28家土地投資金額數據完整的企業分析發現，也僅有一家企業的投銷比上升，其主要原因或在于銷售金額較2021年下滑明顯，因此帶動了投銷比數據的上升。28家企業的平均數據來看，2022年的均值數據為11%，較2021年下滑了23個百分點。
再看面積口徑的土地投資投銷比，43家企業的數據走勢仍是呈現出斷崖式下滑的特征，2022年投銷比僅為28%，較2021年大跌63個百分點。而這43家企業中，也僅有濱江集團一家企業的數據有所上升，中國海外發展保持穩定節奏，基本遵循量入為出原則，其他國央企的投銷比也多降至100%以內。
50+企業土儲總量降至20億平，潛在風險需警惕
剖析總量數據可以看到，企業的土地儲備總量同樣呈現出下滑趨勢，52家典型企業的土地儲備總量同比下滑17.46%至約20億平米，其中，土地儲備仍有增量的也僅有4家企業，其他企業的土地儲備總量均有不同程度的下滑。
由上文可知，企業的新增土地和土地儲備總量都是呈現出下滑特征，其背后緣由也相對清晰：
其一、融資環境不比以往，企業整體融資不暢，投資拿地的基礎條件缺失； 其二、冷清氛圍蔓延，銷售鏈條并不通暢，行情持續冷清，未來走勢如何仍有不確定性； 其三、企業出于優庫存、控風險的思考，會主動控制拿地的節奏，在地塊選擇上標準更嚴格，開啟聚焦式打法，只為尋找更高的確定性，盡可能避規任何潛在的不確定和風險，做更容易把控的生意，也不再追逐于將攤子鋪的更大，鋪的更開。這樣的投資安排有可客觀因素推動，也有主觀因素驅使，但過程和手段或帶粗暴性，也反映出當下房企的戰略鋪排和思考：
其一、客觀條件的制約，既有模式難再成立。 原先大家的目標都是為了將企業做大，所以會更樂于借助杠桿的工具，也更興奮于取得的“成功”，而在杠桿堆積的同時，風險也在積累，實踐也同樣證明，所謂“成功”的模式也是脆弱不堪。如今時代也不同了，原有模式存在的基礎已經不成立，外部環境也不能再支撐企業按照原有的模式發展； 其二、主觀因素的引導，企業要主動作為。 經歷了前期行業嚴峻的挑戰，經營上的艱困大家都深有體會，短期內也很難從中走出。前期高擴張、快擴張帶來的負面效應在房企頻繁出險，行業冷清氛圍下逐漸顯現，成本的沉淀、庫存的積累對企業而言都是負擔項，對利潤的侵蝕更自不用多言。吃一塹長一智，企業開始以質量為先，放大發展質量的權重，由放到收。如此形勢于行業長遠發展是否有益？我們認為益處顯然，但擔憂同樣存在。
有利點在于能更好管控企業發展速度，引導其以更健康方式謀發展，進而帶動行業向著更良性的方向發展。擔憂在于，企業的土地投資整體處于萎縮狀態，也有可能會出現負面影響：
其一、供給的短缺或階段性的短缺， 城市端或企業端； 其二、強烈的分化， 城市的發展走向和企業發展走向的強烈分化，基本面優的城市/企業更優，差的不會更好，這又將加劇資源的進一步定向集聚，讓分化更顯著； 其三、無法有效拿地的潛在風險需要警惕。 無法順利拿地、有效經營的企業很難自救于水火，已經明確違約的企業未走出泥潭，債務展期的企業到期后不能有效籌集到資金，只是在經歷一個過渡期后，進入到正式違約的行列；而已經違約或有債務展期的企業在融資發債上仍面臨嚴峻的考驗，也就意味著很難再獲得增量的資金，也就等同于難再獲得新增的土儲貨值， 低質的庫存難去化，高質的貨值難進入， 自救的難度可想而知。單從企業自身來說，為自身的錯誤買單，自身自滅是理所當然的事情，但是在房地產行業的范疇內，關聯的利益相關方較多，不僅包括各產業方，更涉及到從業者、消費者等各群體的切身利益，適時的鼓勵支持也是化解風險的必然之選。
權益比例有所提升，但漲幅有限
無論是企業的年報，業績會還是其他公開的途徑，都可以看到要提高權益比以控制風險的說法，我們從數據層面也能看到權益比例上升的這一趨勢，億翰監測17家企業（未拋除轉型企業）的土地儲備的權益比例由2020年的66.47%提高2.2個百分點至2022年的68.19%，其中多家企業權益在70%以上，像中國海外發展為85%，也有部分企業權益不足50%，其中有個別企業因轉型所需，更傾向于做輕資產，探索像代建服務商的變革，逐步減少重資產占比，因此土地儲備權益比例已降至30%附近。倘若拋除轉型企業，剩余16家企業的土地儲備權益比例則由2021年的68.63%上升1.87個百分點至70.5%。
合作是企業投資拿地的普遍做法，一來為了借力，與合作方共享資源，擴大影響力，提升知名度；二來，也是為了節省成本，實現更快的成長，也想通過與合作方的合作的方式降低風險。
但是企業間的合作也是一復雜事項，期間涉及各項細節，一來或會有各合作方間利益難協調平衡的風險；二是，房企的頻繁暴雷，由合作方暴雷帶來的風險更甚，項目開發進程的不確定性、銷售的未知性等，稍微不慎或對企業品牌造成致命打擊。
所以，企業開始出現一致性動作，對于存量項目資源，通過收購或轉讓股權的方式，降低合作可能帶來的風險，也達到優化庫存結構目的；對新增資源則更嚴格篩選合作伙伴，出險企業則更多被排除在合作企業之外，新增土地儲備權益比同樣呈現出上升趨勢。
從企業土地儲備權益比變化展望來看，未來或有幾大趨勢：
其一、權益比例將經歷上行的過程，后續或穩定在一定水平。為了規避相對高風險企業的風險波及，企業會更加嚴格篩選合作伙伴，控制土地儲備權益比例，但是土地儲備的權益比例上升將經歷一個過程，很難短期內有明顯提高，主要原因在于企業存量土地資源占比較高的情況下，新增土地權益比的提高，需要既定的時間來完成資源結構的優化，一方面消耗低權益土儲，另一方面也不斷補充相對高權益的土地儲備，進而帶動權益變化，而由于土地資源的競爭差異，企業的土地儲備權益比例也將增長乏力，進而穩定在一個既定的水平上。
其二、核心城市強者演繹抱團聚焦，非核心城市則是收縮、高權益拿地的實現處。我們其實也可以看到，部分企業的土地儲備權益比例有所下降，這可能由客觀因素所致，土地市場雖整體冷清，但核心城市土地資源仍是大眾爭搶的焦點，而核心資源競爭強度的加劇又迫使企業加強合作，因此降低企業拿地的權益比例，這也預示了一種趨勢，核心聚焦的打法支撐下，權益比例的升高或將比較有限，經歷上升后會穩定在既定水平上，進而演繹出強者高聚焦局面，相反，非核心城市市場競爭強度將偏弱，有能力拿地的企業更有可能以高權益獲得土地資源，城市競爭格局將經歷新的變化，結束混戰，更清晰。
企業拿地的情況和變化是我們展望未來行業格局演變的關鍵要素，格局的優化于行業發展有所裨益，但是格局優化背后所將帶來的潛在風險同樣需要高度警惕。企業拿地量減少，土地儲備總量的減少卻有一些非主觀因素主導，是行業陣痛必然經歷的過程和必然的結果呈現，但是倘若業收縮投資拿的同時，其經營發展不僅未有改善，且有惡化傾向，這或將沖擊行業穩定發展秩序，于各方發展均不利，其風險不得不高度重視。
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