穆迪：隨著房地產行業趨穩 國企和實力較強的民企將獲益更大

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5月30日，穆迪發布文章《中國房地產業：隨著銷售趨穩和融資渠道改善，開發商的信用分化將會持續》。

文章提到，隨著房地產行業趨穩，國企開發商和實力較強的民營開發商將獲益更大。穆迪預計未來12-18個月這些開發商將實現較好的銷售業績、較強勁的財務狀況和較順暢的融資渠道。與實力較弱的開發商相比，購房者和投資者較青睞此類開發商，原因是此類開發商的信用質量較高，項目完工風險較低。此類開發商也將擁有較多財務資源來補充土地儲備，助力掌握增長機遇，進而支持其合約銷售額和信用指標。

受評開發商的流動性差異將擴大。國有開發商和實力較強的民營開發商多數評級為Baa，此類開發商現金緩沖規模較大，運營狀況較良好，并且境內融資渠道較為順暢。這些因素將使其能夠以具有競爭力的成本發行境內債券，從而應對即將到期的債務。另一方面，房地產銷售疲軟和融資渠道受限的情況仍將令評級較低的開發商面臨較大的再融資和違約風險。未來12-18個月此類開發商將有大量債務到期。

各評級類別開發商的入賬收入和盈利能力也將分化。隨著合約銷售增長改善，我們預計未來12-18個月Baa評級開發商的收入將實現正增長。另一方面，由于合約銷售疲軟，評級較低的開發商的入賬收入可能繼續下降，此類開發商多數為民營開發商。與評級較低的開發商相比，Baa評級的開發商的毛利潤率也將較為穩定且處于較高水平，原因是評級較低的開發商可能需要維持低房價來支持銷售和現金回款。

Baa評級開發商的杠桿率將改善，但評級較低的開發商的杠桿率仍將惡化。Baa評級開發商EBITDA的改善將抵消購地產生的債務升幅。另一方面，在收入持續下降和利潤率疲軟的情況下，評級較低的開發商的杠桿率可能仍會維持在高水平。

各評級類別開發商的利息覆蓋率將基本保持穩定。未來12-18個月，加權平均EBIT/利息覆蓋率將基本維持在3.8倍，與2022年持平。未來12-18個月，Baa評級開發商的利息覆蓋率將略有改善。評級較低的開發商的利息覆蓋率將略有下降，原因是其EBIT水平走低。