穆迪：隨著房地產(chǎn)行業(yè)趨穩(wěn) 國企和實力較強的民企將獲益更大

(資料圖)

5月30日，穆迪發(fā)布文章《中國房地產(chǎn)業(yè)：隨著銷售趨穩(wěn)和融資渠道改善，開發(fā)商的信用分化將會持續(xù)》。

文章提到，隨著房地產(chǎn)行業(yè)趨穩(wěn)，國企開發(fā)商和實力較強的民營開發(fā)商將獲益更大。穆迪預計未來12-18個月這些開發(fā)商將實現(xiàn)較好的銷售業(yè)績、較強勁的財務狀況和較順暢的融資渠道。與實力較弱的開發(fā)商相比，購房者和投資者較青睞此類開發(fā)商，原因是此類開發(fā)商的信用質(zhì)量較高，項目完工風險較低。此類開發(fā)商也將擁有較多財務資源來補充土地儲備，助力掌握增長機遇，進而支持其合約銷售額和信用指標。

受評開發(fā)商的流動性差異將擴大。國有開發(fā)商和實力較強的民營開發(fā)商多數(shù)評級為Baa，此類開發(fā)商現(xiàn)金緩沖規(guī)模較大，運營狀況較良好，并且境內(nèi)融資渠道較為順暢。這些因素將使其能夠以具有競爭力的成本發(fā)行境內(nèi)債券，從而應對即將到期的債務。另一方面，房地產(chǎn)銷售疲軟和融資渠道受限的情況仍將令評級較低的開發(fā)商面臨較大的再融資和違約風險。未來12-18個月此類開發(fā)商將有大量債務到期。

各評級類別開發(fā)商的入賬收入和盈利能力也將分化。隨著合約銷售增長改善，我們預計未來12-18個月Baa評級開發(fā)商的收入將實現(xiàn)正增長。另一方面，由于合約銷售疲軟，評級較低的開發(fā)商的入賬收入可能繼續(xù)下降，此類開發(fā)商多數(shù)為民營開發(fā)商。與評級較低的開發(fā)商相比，Baa評級的開發(fā)商的毛利潤率也將較為穩(wěn)定且處于較高水平，原因是評級較低的開發(fā)商可能需要維持低房價來支持銷售和現(xiàn)金回款。

Baa評級開發(fā)商的杠桿率將改善，但評級較低的開發(fā)商的杠桿率仍將惡化。Baa評級開發(fā)商EBITDA的改善將抵消購地產(chǎn)生的債務升幅。另一方面，在收入持續(xù)下降和利潤率疲軟的情況下，評級較低的開發(fā)商的杠桿率可能仍會維持在高水平。

各評級類別開發(fā)商的利息覆蓋率將基本保持穩(wěn)定。未來12-18個月，加權平均EBIT/利息覆蓋率將基本維持在3.8倍，與2022年持平。未來12-18個月，Baa評級開發(fā)商的利息覆蓋率將略有改善。評級較低的開發(fā)商的利息覆蓋率將略有下降，原因是其EBIT水平走低。