上海房價(jià)暴跌是真的嗎?上海房價(jià)下跌的原因

上海房價(jià)暴跌是真的嗎?

1.如果排除通貨膨脹，中國最便宜的東西可能是十年后的房子，相對(duì)于人均收入而言。比如人均月收入3000元，平均房價(jià)8500元每平方米，十年后人均月收入10000元，平均房價(jià)可能是每平方米12000元，這個(gè)不一定。

2.大幅下跌的可能性不大，但至多不會(huì)上升。首先，房價(jià)企穩(wěn)是肯定的。不會(huì)漲太多。再來分析一下房子降價(jià)的情況。現(xiàn)在國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)開始。隨著契稅的降低，交易成本一直在降低。消息已經(jīng)發(fā)布，但是要到達(dá)上海甚至下面的縣還需要一段時(shí)間，資金房地產(chǎn)開發(fā)商的鏈條已經(jīng)開始斷裂，上海的幾家開店已經(jīng)經(jīng)歷過這種情況，并開始變相拋售。

上海房價(jià)下跌的原因

第一，上海市的人口結(jié)構(gòu)正面臨巨大挑戰(zhàn)。目前，上海市65歲以上的老齡化人口比例高達(dá)14.3%，比例在全國所有城市中處于較高位置。與此同時(shí)，上海市的新生兒出生率在中國各大城市中排名最低，一方面，新生兒數(shù)量急劇下降，出生率大幅下降。另一方面，老齡化人口增長迅速，這意味著在未來10至15年內(nèi)，如果上海市人口保持在目前水平或下降，勞動(dòng)力數(shù)量將迅速減少，老年人數(shù)量將迅速增加，因此經(jīng)濟(jì)增長和創(chuàng)新創(chuàng)造都將面臨新的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，需要房地產(chǎn)的人數(shù)將迅速減少，導(dǎo)致房價(jià)停滯或下跌。

第二，上海市人口增長緩慢。近年來，上海市人口增長非常緩慢，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。短期看政策，中期看土地，長期看人口。如果上海市人口政策不調(diào)整，將失去人口對(duì)房價(jià)上漲的支持。

第三，上海市嚴(yán)格的管制政策。目前上海市的戶籍人口只能買兩套房子，外地的常住人口只能買一套，這意味著未來上海市的房地產(chǎn)需求與你所擁有的資金關(guān)系不大，主要與剛剛需要的工薪階層人數(shù)有關(guān)。如果這項(xiàng)政策沒有新的改變，恐怕上海市未來的房屋價(jià)格增長只能依靠這些工人階級(jí)的工資水平上升，即上海市經(jīng)濟(jì)的平均增長。

四、上海市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。在過去的幾十年里，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由商品房組成，但2017年后，上海市推出了170萬套住房，其中有70萬套出租屋，55萬套共有產(chǎn)權(quán)保障房只有45萬套商品房，市場(chǎng)上的主要房屋是出租屋和共有產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于商品房來說，出租屋和保障房的建設(shè)會(huì)對(duì)商品房的需求產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。如果未來建造大量出租屋，而這一政策在未來10年繼續(xù)下去，許多人將轉(zhuǎn)向出租屋，這將減少對(duì)商品房的需求，從而影響上海市未來房價(jià)的持續(xù)上漲。