廣州兩個舊改項目有新動靜。
一個是幾經波折的荔灣葵蓬村舊改項目，另一個是一度停滯的海珠石溪村舊改項目。兩個項目可以說是巨無霸舊改項目，無論是從體量（129.45公頃、101公頃）或是投資資金（111億元、177億元） 來說。
值得注意的是，據市場消息稱，上述兩個舊改項目均有越秀的身影。有業內人士表示，這是隨著廣州近期發布的“做地新政”，似是有種乘東風而行的感覺。
(相關資料圖)
01越秀擬提前介入荔灣葵蓬村舊改項目項目預計投資111億
廣州舊改新政下巨無霸葵蓬村或將迎來新的“操刀手”。
市場消息稱，越秀已提前介入荔灣茶滘街道葵蓬村舊村更新改造項目。
該項目位于花地河西側，處于廣佛交界的重要核心區域。項目總用地面積約為129.45公頃，其中集體用地就多達120.55公頃，國有用地則僅為8.9公頃；預計改造投資總金額約為111億元，其中復建安置資金約89億元；改造項目片區涉及2115戶居民，戶籍人口多達4136人。
項目可以說幾經波折，曾引來多家房企爭搶。
2010年3月，保利廣州團隊開始進駐葵蓬村，開展入戶測量等工作。、
不過，受政府規劃調整、舊改政策不穩定等因素的影響，舊改推進一度暫停。
2018年，葵蓬村舊改啟動，廣州萬科成為其意向合作企業，開展前期工作。
2020年11月20日，公眾號“葵蓬聯社”發布消息稱廣州萬科及其關聯企業不再參與我聯社舊村改造項目公開引入合作企業的競投。
圖片來源：“葵蓬聯社”微信公眾號
2021年1月19日，荔灣葵蓬村舊村更新改造項目正式掛網招商。
2021年3月10日，葵蓬聯社公布候選合作企業名單，保利、富力及招商三家入選。
不過，在2021年4月的村民投票表決中，保利、招商、富力沒有一家能夠滿足城市更新政策所規定的2/3同意率。葵蓬村舊改項目也隨之踩下了“剎車”鍵。
再之后，2021年8月底，住建部發布63號文禁止城市更新大拆大建后，廣州舊改明顯放慢了腳步。
另外，荔灣區也發布了新的城中村改造指導政策，在規范改造流程、防范項目風險的同時，也給舊改開發商們提出了更高標準的要求。同時，還特別強調做好產業導入和運營，不過度房地產化，不開具“空頭支票”。
經過一番調整后，葵蓬村舊改現終于傳來新消息，或于6月招商，而越秀已經介入。
而對于葵蓬村未來的發展，早在2019年，荔灣區發布了《荔灣區舊村莊更新改造產業發展專項規劃（征求意見稿）》。
根據相關規劃，荔灣區18條舊村莊將全面更新改造，面積合計約4175.67公頃，覆蓋全區約七成面積。
其中，包含葵蓬村在內的五眼橋—滘口產業片區，五眼橋—滘口產業片區可與佛山產業聯動緊密，升級花卉、茶葉批發市場，打造國際采購中心高地，同時強化廣佛商務服務業發展；著眼區域經濟一體化，可以重點圍繞廣佛產業互動，探索廣佛兩地科技人才、科技型企業、孵化器、眾創空間的共享機制，促進“互聯網+制造”產業項目對接，打造廣佛創新創業帶，涉及村莊包括五眼橋、山村、葵蓬。
圖片來源：網絡
此外，葵蓬村亦臨近白鵝潭商務區。據《白鵝潭地區發展規劃（2020-2035年）》，白鵝潭將建設成為實現“老城市新活力”的核心示范區、融入粵港澳大灣區建設的廣州西部主引擎，打造立足灣區輻射珠西的產業融合發展新高地、引領廣佛聯動港澳的灣區綜合交通樞紐、宜居宜業宜游宜養的創新服務智慧樣板、花地嶺南特色的水秀花香濱水活力區、統籌三舊連片整備的城市更新示范區。
圖片來源：網絡
02傳越秀已介入海珠石溪舊改項目項目預計投資177億！
近日有消息稱，此前一度停滯的海珠石溪村或由越秀接棒佳兆業，成為新的操盤手。
據有媒體表示，在更新辦，現場的工作人員透露說，目前與越秀尚在商談當中，還未最終確定結果，最快需要等到4月底。
據了解，在今年4月底，石溪村將會組織村民，對合作企業“佳兆業+紅八方”聯合體的退出或股份轉讓事宜進行表決。
如果表決通過，佳兆業與紅八方將會退出石溪舊改。
石溪村經聯社，廣州樓市發布攝
不過，截止到目前，這一議程還沒有正式舉行。 隨后，在石溪村經聯社了解到，現在村委還沒有下發文件，所以表決的時間還不確定。
村委里的人另外透露，之所以和越秀還沒有確定結果，主要是雙方在補償條件方面還有些分歧，石溪村委在積極溝通，爭取為村民取得更多利益。
石溪村位于海珠灣西南面，西側是廣紙新城，右側緊靠海珠創新灣，南鄰珠江后航道，與番禺洛溪島隔江相望。整個改造范圍約101公頃，按規劃，總建設量284平，預計總投資177億元。
101公頃的體量相當于3個天河獵德村，名副其實的城央巨無霸。
圖源：網絡
據了解，日前份關于“2023年海珠區城中村更新改造任務清單”的內部文件傳出。其中，石溪村被列為重點對象，并被下達最后通牒，今年必須采取措施。
意味著，停滯近兩年的石溪舊改，開始重啟并加速。
按照規劃，整個項目主要以南環高速公路為界，分為南北兩大片。南片，主要規劃為商業辦公及產業用地；北片，主要規劃為住宅用地。
石溪舊改效果圖
另外，這里將重點引入文化創意、都市旅游、人工智能、海洋科技、總部創新辦公等產業，并規劃268米高地標塔樓。
教育設施、文化站、社區少年宮、群眾性體育運動場地、社區公園、公共廁所等生活文體配套設施一應俱全。
項目將直接帶動城市快捷路二期、環島路、地鐵10號線、廣佛線三期等多個重點項目的實施。珠江后航道區域的交通狀況將進一步優化，市民出行更加便捷。
目前，快捷路二期已經處于施工狀態，10號線土建工程累計完成70%，環島路預計最快年內通車！
石溪村舊改效果圖 來源： 石溪村 官微
如果是越秀入場，還能對珠江后航道實現連片開發，對片區的建設有更加整體的把控。
目前，越秀在后航道，已經有越秀星匯海珠灣、越秀天薈江灣、越秀天悅江灣3個項目，其中，越秀天薈江灣就與石溪村毗鄰。
不僅如此，石溪村周邊聚集了時代大家、中海映瀾臺、中海觀澔府、中海觀瀾府、越秀·天薈江灣等多個明星項目。
項目是否由越秀介入，相信不久之后就會揭曉！
03乘廣州舊改新政東風
近來，廣州陸續出臺了《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施》及《廣州市統籌做地推進高質量發展工作方案》，簡稱為“做地新政”。
“做地”指土地整理各項前期具體工作，主體包括籌集資金、配合屬地政府在指定范圍內開展征收補償安置工作等。
過往舊改從前期征拆都后期復建都是由一家開發商執行；新政下，由政府認定的國企介入前期做地服務，后續再通過政府收儲的方式進行掛牌拍賣，因而一級開發和二級開發工作有所區分開。
政策提到，由政府認定國有企業作為做地主體有兩種：第一種是市級做地主體，具體包括越秀集團、廣州建筑、廣州地鐵、廣州城投、廣州交投、珠實集團、機場建設集團等全資國企；第二種是各區政府（廣州空港經濟區管委會）可以認定或組建1-2家區屬全資國企，開展做地工作；條件成熟的其他做地主體需專題上報市政府審定。
2023年廣州市城市更新工作計劃顯示，今年重點城市更新片區為新中軸線南段、廣州火車站、羅沖圍片區、環五山創新策源區、珠江兩岸、機場高速兩側、廣州南站周邊、東部樞紐等。
業內人士表示，新政做地的本質是政府親自下場介入城市更新，通過指定的做地主體（全資國企）對重點城市更新片區統籌做地。目前階段聚焦在重點地區的更新項目，通過做地模式為重點地區提供空間支持。
他續指，影響較大的是重點城市更新片區的前期項目，基本確定是由國企進行做地。對于國企來說有利好也有挑戰，重點地區更新項目多，自然優質的土地儲備也更多，但重點地區更新項目動遷難度，歷史問題也很多。
因此，重點城市更新片區統籌做地大致可分為兩種模式。
模式一為做儲結合、滾動開發，即是政府征收儲備用地的升級版，前期一級開發是一個主體，后期二級開發是另一個主體。
模式二為改儲結合、帶方案招商，即做地主體在完成前期各項工作并按規定繳納土地出讓金后，以協議出讓方式獲取土地使用權，進行開發建設。
附則中也提到，對于已公開引入合作企業的更新項目可繼續按照合作改造模式推進，所以對已招商的項目影響較少。
他表示，雖然現階段主要針對重點城市更新片區，但這是一個新的嘗試。如果這個模式得到很好的效果，后續有可能大力推進。
越秀介入荔灣葵蓬村舊改消息緊隨新政發布，似是有種乘東風而行的感覺。
實際上，越秀地產在2017年成立了城市更新集團，斬獲廣州里仁洞村項目以及南沙大崗鎮東流村改造權。
2021年3月，廣州智能裝備科技創意園有限公司以總價約28.2億元競得南洋電器廠及周邊更新改造項目。該公司由越秀集團、廣智集團、粵瑞控股合資成立，而越秀集團旗下越秀地產將作為重要力量參與更新改造。
舊改項目二級開發方面，2015年6月，越秀以單價1.6萬元/平方米摘得廣紙第一宗地塊，現已打造為越秀·星匯海珠灣項目。
隨著新政的公布，可以預見的是，越秀等七家國企將在廣州城市更新上大展身手。
素材來源：觀點新媒體、拆神、血拼廣州樓市、廣州樓市發布等
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