廣州兩個舊改項目有新動靜。

一個是幾經(jīng)波折的荔灣葵蓬村舊改項目，另一個是一度停滯的海珠石溪村舊改項目。兩個項目可以說是巨無霸舊改項目，無論是從體量（129.45公頃、101公頃）或是投資資金（111億元、177億元） 來說。

值得注意的是，據(jù)市場消息稱，上述兩個舊改項目均有越秀的身影。有業(yè)內(nèi)人士表示，這是隨著廣州近期發(fā)布的“做地新政”，似是有種乘東風(fēng)而行的感覺。

(相關(guān)資料圖)

01越秀擬提前介入荔灣葵蓬村舊改項目項目預(yù)計投資111億

廣州舊改新政下巨無霸葵蓬村或?qū)⒂瓉硇碌摹安俚妒帧薄?/p>

市場消息稱，越秀已提前介入荔灣茶滘街道葵蓬村舊村更新改造項目。

該項目位于花地河西側(cè)，處于廣佛交界的重要核心區(qū)域。項目總用地面積約為129.45公頃，其中集體用地就多達(dá)120.55公頃，國有用地則僅為8.9公頃；預(yù)計改造投資總金額約為111億元，其中復(fù)建安置資金約89億元；改造項目片區(qū)涉及2115戶居民，戶籍人口多達(dá)4136人。

項目可以說幾經(jīng)波折，曾引來多家房企爭搶。

2010年3月，保利廣州團(tuán)隊開始進(jìn)駐葵蓬村，開展入戶測量等工作。、

不過，受政府規(guī)劃調(diào)整、舊改政策不穩(wěn)定等因素的影響，舊改推進(jìn)一度暫停。

2018年，葵蓬村舊改啟動，廣州萬科成為其意向合作企業(yè)，開展前期工作。

2020年11月20日，公眾號“葵蓬聯(lián)社”發(fā)布消息稱廣州萬科及其關(guān)聯(lián)企業(yè)不再參與我聯(lián)社舊村改造項目公開引入合作企業(yè)的競投。

圖片來源：“葵蓬聯(lián)社”微信公眾號

2021年1月19日，荔灣葵蓬村舊村更新改造項目正式掛網(wǎng)招商。

2021年3月10日，葵蓬聯(lián)社公布候選合作企業(yè)名單，保利、富力及招商三家入選。

不過，在2021年4月的村民投票表決中，保利、招商、富力沒有一家能夠滿足城市更新政策所規(guī)定的2/3同意率。葵蓬村舊改項目也隨之踩下了“剎車”鍵。

再之后，2021年8月底，住建部發(fā)布63號文禁止城市更新大拆大建后，廣州舊改明顯放慢了腳步。

另外，荔灣區(qū)也發(fā)布了新的城中村改造指導(dǎo)政策，在規(guī)范改造流程、防范項目風(fēng)險的同時，也給舊改開發(fā)商們提出了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。同時，還特別強調(diào)做好產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運營，不過度房地產(chǎn)化，不開具“空頭支票”。

經(jīng)過一番調(diào)整后，葵蓬村舊改現(xiàn)終于傳來新消息，或于6月招商，而越秀已經(jīng)介入。

而對于葵蓬村未來的發(fā)展，早在2019年，荔灣區(qū)發(fā)布了《荔灣區(qū)舊村莊更新改造產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃（征求意見稿）》。

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，荔灣區(qū)18條舊村莊將全面更新改造，面積合計約4175.67公頃，覆蓋全區(qū)約七成面積。

其中，包含葵蓬村在內(nèi)的五眼橋—滘口產(chǎn)業(yè)片區(qū)，五眼橋—滘口產(chǎn)業(yè)片區(qū)可與佛山產(chǎn)業(yè)聯(lián)動緊密，升級花卉、茶葉批發(fā)市場，打造國際采購中心高地，同時強化廣佛商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展；著眼區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，可以重點圍繞廣佛產(chǎn)業(yè)互動，探索廣佛兩地科技人才、科技型企業(yè)、孵化器、眾創(chuàng)空間的共享機(jī)制，促進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+制造”產(chǎn)業(yè)項目對接，打造廣佛創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)帶，涉及村莊包括五眼橋、山村、葵蓬。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

此外，葵蓬村亦臨近白鵝潭商務(wù)區(qū)。據(jù)《白鵝潭地區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2020-2035年）》，白鵝潭將建設(shè)成為實現(xiàn)“老城市新活力”的核心示范區(qū)、融入粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的廣州西部主引擎，打造立足灣區(qū)輻射珠西的產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展新高地、引領(lǐng)廣佛聯(lián)動港澳的灣區(qū)綜合交通樞紐、宜居宜業(yè)宜游宜養(yǎng)的創(chuàng)新服務(wù)智慧樣板、花地嶺南特色的水秀花香濱水活力區(qū)、統(tǒng)籌三舊連片整備的城市更新示范區(qū)。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

02傳越秀已介入海珠石溪舊改項目項目預(yù)計投資177億！

近日有消息稱，此前一度停滯的海珠石溪村或由越秀接棒佳兆業(yè)，成為新的操盤手。

據(jù)有媒體表示，在更新辦，現(xiàn)場的工作人員透露說，目前與越秀尚在商談當(dāng)中，還未最終確定結(jié)果，最快需要等到4月底。

據(jù)了解，在今年4月底，石溪村將會組織村民，對合作企業(yè)“佳兆業(yè)+紅八方”聯(lián)合體的退出或股份轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行表決。

如果表決通過，佳兆業(yè)與紅八方將會退出石溪舊改。

石溪村經(jīng)聯(lián)社，廣州樓市發(fā)布攝

不過，截止到目前，這一議程還沒有正式舉行。 隨后，在石溪村經(jīng)聯(lián)社了解到，現(xiàn)在村委還沒有下發(fā)文件，所以表決的時間還不確定。

村委里的人另外透露，之所以和越秀還沒有確定結(jié)果，主要是雙方在補償條件方面還有些分歧，石溪村委在積極溝通，爭取為村民取得更多利益。

石溪村位于海珠灣西南面，西側(cè)是廣紙新城，右側(cè)緊靠海珠創(chuàng)新灣，南鄰珠江后航道，與番禺洛溪島隔江相望。整個改造范圍約101公頃，按規(guī)劃，總建設(shè)量284平，預(yù)計總投資177億元。

101公頃的體量相當(dāng)于3個天河獵德村，名副其實的城央巨無霸。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

據(jù)了解，日前份關(guān)于“2023年海珠區(qū)城中村更新改造任務(wù)清單”的內(nèi)部文件傳出。其中，石溪村被列為重點對象，并被下達(dá)最后通牒，今年必須采取措施。

意味著，停滯近兩年的石溪舊改，開始重啟并加速。

按照規(guī)劃，整個項目主要以南環(huán)高速公路為界，分為南北兩大片。南片，主要規(guī)劃為商業(yè)辦公及產(chǎn)業(yè)用地；北片，主要規(guī)劃為住宅用地。

石溪舊改效果圖

另外，這里將重點引入文化創(chuàng)意、都市旅游、人工智能、海洋科技、總部創(chuàng)新辦公等產(chǎn)業(yè)，并規(guī)劃268米高地標(biāo)塔樓。

教育設(shè)施、文化站、社區(qū)少年宮、群眾性體育運動場地、社區(qū)公園、公共廁所等生活文體配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

項目將直接帶動城市快捷路二期、環(huán)島路、地鐵10號線、廣佛線三期等多個重點項目的實施。珠江后航道區(qū)域的交通狀況將進(jìn)一步優(yōu)化，市民出行更加便捷。

目前，快捷路二期已經(jīng)處于施工狀態(tài)，10號線土建工程累計完成70%，環(huán)島路預(yù)計最快年內(nèi)通車！

石溪村舊改效果圖 來源： 石溪村 官微

如果是越秀入場，還能對珠江后航道實現(xiàn)連片開發(fā)，對片區(qū)的建設(shè)有更加整體的把控。

目前，越秀在后航道，已經(jīng)有越秀星匯海珠灣、越秀天薈江灣、越秀天悅江灣3個項目，其中，越秀天薈江灣就與石溪村毗鄰。

不僅如此，石溪村周邊聚集了時代大家、中海映瀾臺、中海觀澔府、中海觀瀾府、越秀·天薈江灣等多個明星項目。

項目是否由越秀介入，相信不久之后就會揭曉！

03乘廣州舊改新政東風(fēng)

近來，廣州陸續(xù)出臺了《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》及《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》，簡稱為“做地新政”。

“做地”指土地整理各項前期具體工作，主體包括籌集資金、配合屬地政府在指定范圍內(nèi)開展征收補償安置工作等。

過往舊改從前期征拆都后期復(fù)建都是由一家開發(fā)商執(zhí)行；新政下，由政府認(rèn)定的國企介入前期做地服務(wù)，后續(xù)再通過政府收儲的方式進(jìn)行掛牌拍賣，因而一級開發(fā)和二級開發(fā)工作有所區(qū)分開。

政策提到，由政府認(rèn)定國有企業(yè)作為做地主體有兩種：第一種是市級做地主體，具體包括越秀集團(tuán)、廣州建筑、廣州地鐵、廣州城投、廣州交投、珠實集團(tuán)、機(jī)場建設(shè)集團(tuán)等全資國企；第二種是各區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）可以認(rèn)定或組建1-2家區(qū)屬全資國企，開展做地工作；條件成熟的其他做地主體需專題上報市政府審定。

2023年廣州市城市更新工作計劃顯示，今年重點城市更新片區(qū)為新中軸線南段、廣州火車站、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、珠江兩岸、機(jī)場高速兩側(cè)、廣州南站周邊、東部樞紐等。

業(yè)內(nèi)人士表示，新政做地的本質(zhì)是政府親自下場介入城市更新，通過指定的做地主體（全資國企）對重點城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地。目前階段聚焦在重點地區(qū)的更新項目，通過做地模式為重點地區(qū)提供空間支持。

他續(xù)指，影響較大的是重點城市更新片區(qū)的前期項目，基本確定是由國企進(jìn)行做地。對于國企來說有利好也有挑戰(zhàn)，重點地區(qū)更新項目多，自然優(yōu)質(zhì)的土地儲備也更多，但重點地區(qū)更新項目動遷難度，歷史問題也很多。

因此，重點城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地大致可分為兩種模式。

模式一為做儲結(jié)合、滾動開發(fā)，即是政府征收儲備用地的升級版，前期一級開發(fā)是一個主體，后期二級開發(fā)是另一個主體。

模式二為改儲結(jié)合、帶方案招商，即做地主體在完成前期各項工作并按規(guī)定繳納土地出讓金后，以協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

附則中也提到，對于已公開引入合作企業(yè)的更新項目可繼續(xù)按照合作改造模式推進(jìn)，所以對已招商的項目影響較少。

他表示，雖然現(xiàn)階段主要針對重點城市更新片區(qū)，但這是一個新的嘗試。如果這個模式得到很好的效果，后續(xù)有可能大力推進(jìn)。

越秀介入荔灣葵蓬村舊改消息緊隨新政發(fā)布，似是有種乘東風(fēng)而行的感覺。

實際上，越秀地產(chǎn)在2017年成立了城市更新集團(tuán)，斬獲廣州里仁洞村項目以及南沙大崗鎮(zhèn)東流村改造權(quán)。

2021年3月，廣州智能裝備科技創(chuàng)意園有限公司以總價約28.2億元競得南洋電器廠及周邊更新改造項目。該公司由越秀集團(tuán)、廣智集團(tuán)、粵瑞控股合資成立，而越秀集團(tuán)旗下越秀地產(chǎn)將作為重要力量參與更新改造。

舊改項目二級開發(fā)方面，2015年6月，越秀以單價1.6萬元/平方米摘得廣紙第一宗地塊，現(xiàn)已打造為越秀·星匯海珠灣項目。

隨著新政的公布，可以預(yù)見的是，越秀等七家國企將在廣州城市更新上大展身手。

素材來源：觀點新媒體、拆神、血拼廣州樓市、廣州樓市發(fā)布等

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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